Il y a de nombreux avantages à un accord de financement propriétaire lors de l'achat d'une maison. Tant l'acheteur que le vendeur peuvent profiter de la transaction. Mais il existe un processus spécifique pour le financement par le propriétaire, ainsi que des facteurs importants à prendre en compte. Vous devriez commencer par embaucher des personnes qui peuvent vous aider, par exemple un évaluateur, un créancier hypothécaire résident et un avocat.

Première partie de quatre:
Embaucher des gens pour vous aider

  1. 1 Engagez un évaluateur. L’acheteur et le vendeur doivent tous deux engager leur propre évaluateur pour déterminer la valeur de la maison.[1] Le vendeur reçoit une évaluation afin de sélectionner un prix pour la maison, et l'acheteur reçoit une évaluation pour confirmer que le prix de vente est équitable. Vous pouvez trouver un évaluateur des manières suivantes:
    • regarder dans les pages jaunes
    • demander une recommandation d'une société de prêt hypothécaire, d'une banque ou d'un agent immobilier
    • contacter l'agence de licence de votre état
  2. 2 Engagez un avocat immobilier. Les deux parties doivent travailler en étroite collaboration avec un avocat spécialisé dans l'immobilier.[2] Un avocat peut rédiger tous les documents nécessaires. L'avocat peut également protéger vos intérêts. Par exemple, l'acheteur peut inclure une clause de protection au cas où la propriété doit être vendue en réponse à un événement changeant, à un déménagement ou à une perte d'emploi, à un divorce ou à un décès.
    • Vous pouvez obtenir un renvoi à un avocat spécialisé en immobilier en communiquant avec votre association de barreaux locale ou d'État. Les associations du barreau sont des organisations composées d'avocats, qui fournissent souvent des références à leurs membres ou peuvent vous aider à trouver un avocat.
    • Visitez le site Web de l'American Bar Association à l'adresse http://shop.americanbar.org/ebus/ABAGroups/DivisionforBarServices/BarAssociationDirectories/StateLocalBarAssociations.aspx et entrez votre code postal. Ensuite, appelez l'association de barre la plus proche.
  3. 3 Demandez conseil à un créancier hypothécaire résidentiel (RMLO). Un prêteur hypothécaire résidentiel peut vous donner des conseils sur la façon de gérer le financement par le propriétaire de manière transparente et conforme à la réglementation. Lorsque vous financez une maison, vous fournissez essentiellement un prêt à l’acheteur jusqu’à la fin de son paiement. Puisque vous voulez que votre accord soit clair et contraignant, il est bon de travailler avec un professionnel en prêts hypothécaires.
    • Votre RMLO peut vous aider à faire en sorte que vos documents de financement de propriétaire respectent la loi Safe Act et la loi Dodd Frank.
    • Assurez-vous que votre RMLO est correctement autorisé par votre état. Vérifiez auprès du Département de la surveillance des affaires de votre État ou d'un bureau d'État équivalent pour vérifier.[3]

Deuxième partie de quatre:
Préparer la vente

  1. 1 Obtenez l'approbation si vous avez toujours une hypothèque. Les ventes financées par le propriétaire fonctionnent mieux lorsque le propriétaire a le titre libre et clair ou que le propriétaire peut rembourser l'hypothèque avec l'acompte de l'acheteur. Cependant, si le vendeur a toujours une importante hypothèque, il doit obtenir l’approbation de son prêteur.[4]
    • Vérifiez si vous pouvez rembourser l’hypothèque avec l’acompte de l’acheteur. Si ce n'est pas le cas, contactez votre société de prêt hypothécaire et discutez du fait que vous souhaitez vendre la maison.
  2. 2 Envisagez d'effectuer une vérification des antécédents pour contrôler les risques. Le vendeur et l'acheteur doivent tous deux vérifier leurs antécédents. De nombreuses ventes financées par leurs propriétaires sont à court terme, pour une durée de cinq ans environ. À la fin du terme, l’acheteur est censé refinancer puis effectuer un «paiement par ballon», en remboursant le solde du prêt.[5] En tant que vendeur, vous voudrez avoir l'assurance qu'un acheteur peut obtenir un prêt traditionnel à la fin du contrat, ce qui signifie que vous voulez certainement vérifier son historique de crédit et son emploi.
    • En fait, les vendeurs devraient envisager de demander aux acheteurs de remplir une demande de prêt. Vous pouvez vérifier les références, l'historique de l'emploi et d'autres informations financières.[6]
    • Les acheteurs bénéficient également de vérifications des antécédents. Par exemple, ils pourraient découvrir que le vendeur a été irresponsable financièrement. Si le vendeur détient toujours une hypothèque sur la maison, il existe un risque de défaillance.
  3. 3 Déterminez les détails du prêt. Un avantage de la vente par le propriétaire est que le vendeur contrôle les détails du financement. Étant donné que le vendeur assume beaucoup de risques, il doit proposer des termes qui les protègent. Discutez avec votre avocat de ce que devraient être les conditions du prêt. Considérer ce qui suit:[7]
    • un acompte important (généralement 10% ou plus)
    • un taux d'intérêt plus élevé que d'habitude (mais inférieur au taux d'intérêt maximal autorisé de votre état)
    • une durée de prêt avec laquelle vous êtes à l'aise
  4. 4 Demandez à votre avocat de rédiger un contrat d'achat et de vente. Vous souhaitez vous protéger légalement en vous assurant que tous les documents juridiques nécessaires sont préparés. Votre mandataire immobilier peut rédiger un contrat d'achat et de vente que le vendeur et l'acheteur signeront. Ce document fournit des informations sur les éléments suivants:[8]
    • date de clôture
    • nom de la compagnie d'assurance titres
    • prix de vente final
    • des détails sur un acompte, le cas échéant
    • les éventualités qui doivent être remplies pour que la vente ait lieu, comme une inspection acceptable et un rapport de propriété clair
  5. 5 Rédiger un billet à ordre. Le vendeur a également besoin de l'acheteur pour signer un billet à ordre ou un autre instrument financier.[9] Votre avocat peut rédiger ce document pour vous. Il devrait contenir les informations suivantes:[10]
    • nom de l'emprunteur
    • adresse de la propriété
    • montant du prêt
    • taux d'intérêt
    • calendrier de remboursement
    • conditions pour les paiements en retard ou manqués
    • conséquences du défaut
  6. 6 Demandez à votre avocat de rédiger une hypothèque. L'hypothèque fournit une garantie pour le prêt.[11] Votre avocat devrait également rédiger ce document pour vous. L'hypothèque est ce qui vous permet de reprendre possession de la maison si l'acheteur est en défaut de paiement.[12]

Troisième partie de quatre:
Compléter la vente

  1. 1 S'entendre sur un taux d'intérêt et une durée avec l'acheteur. Votre partenaire RMLO calculera le montant convenu en fonction d'une période de temps spécifique et si vous avez accepté un paiement par ballon.N'oubliez pas que tous les états ne permettent pas les paiements par ballon.[13]
    • Par exemple, vous pouvez baser le montant du paiement mensuel sur une hypothèque hypothétique de 30 ans, mais planifier le paiement du montant restant dans 5 ans (ballon). Le RMLO créera également les informations requises pour le vendeur / prêteur.
  2. 2 Fermez la vente. L’acheteur et le vendeur doivent tous deux avoir des avocats indépendants qui peuvent examiner tous les documents afin de s’assurer qu’ils sont complets. Vous devriez planifier une fermeture pour tout signer et faire des copies.
  3. 3 Engagez un agent de prêt pour gérer les paiements. Le vendeur devrait parler à son avocat pour savoir s’il veut engager un agent de prêt. S'ils le font, alors leur avocat peut recommander quelqu'un. Un agent de prêt fournit de nombreux services importants:[14]
    • recueille les paiements hypothécaires
    • met en place un engagement
    • gère les relevés d'impôt et les paiements
    • effectue des paiements d'assurance
    • traite les modifications de paiement
    • effectue des services de collecte, si nécessaire
  4. 4 Enregistrez votre hypothèque ou acte de fiducie. Vous pouvez l'enregistrer dans le bureau d'enregistrement des terres du comté.[15] Cela permettra à l'acheteur et au vendeur de profiter des déductions fiscales. Rendre le deal officiel de cette manière prouve également que la vente a eu lieu.

Partie quatre de quatre:
Décider si une vente financée par le propriétaire est correcte

  1. 1 Analysez votre situation en tant que vendeur. Les ventes financées par le propriétaire sont rares, et vous ne devriez pas en sauter une avant d'avoir bien réfléchi à votre situation. Pensez à ce qui suit:[16]
    • Vous devez généralement posséder la maison gratuitement et sans aucune hypothèque. Sinon, vous aurez besoin de votre prêteur pour vous donner la permission de vendre.
    • Les taxes peuvent être compliquées et vous voudrez engager un fiscaliste pour vous aider.
    • Vous devrez peut-être passer par le processus de saisie si l'acheteur cesse de payer. Cela peut être coûteux et long.
    • Cependant, vous pouvez gagner beaucoup plus d'argent sur une vente financée par le propriétaire que si vous vendez de manière traditionnelle.
  2. 2 Déterminer si une vente financée par le propriétaire est idéale en tant qu'acheteur. Les acheteurs préfèrent généralement les ventes financées par le propriétaire, car un vendeur peut être moins exigeant qu'un prêteur bancaire ou hypothécaire. Cependant, vous devez prendre en compte les éléments suivants:[17]
    • Vous devrez peut-être proposer un acompte plus important que vous ne le feriez normalement. Le propriétaire-vendeur prend un risque en finançant votre vente et, en contrepartie, il peut souhaiter un acompte plus important ou un intérêt plus élevé.
    • Les ventes financées par le propriétaire se terminent souvent plus rapidement que les autres ventes.
    • Vous devez vous assurer que vous pouvez effectuer le paiement par ballon si l'un est écrit dans le contrat. Si vous rompez le contrat, vous risquez de perdre la maison et tous les paiements que vous avez effectués jusqu’à présent.
  3. 3 Parlez avec des professionnels si vous avez des questions. En plus de travailler avec un avocat spécialisé en droit immobilier, vous voudrez peut-être rencontrer un professionnel de la fiscalité, comme un expert-comptable. Renseignez-vous sur les avantages fiscaux d'une vente financée par le propriétaire par rapport à la vente directe.[18]
    • Si vous êtes un acheteur, vous devriez alors discuter de la manière d'augmenter votre pointage de crédit afin d'être admissible à un prêt hypothécaire traditionnel lorsque le paiement du ballon doit être effectué.
  4. 4 Assurez-vous que votre acheteur peut couvrir le paiement du ballon. Le financement par le propriétaire est le plus souvent utilisé lorsque l'acheteur ou la propriété n'est pas admissible à un prêt conventionnel. Cela signifie que l'acheteur peut ne pas avoir les ressources pour couvrir le paiement du ballon à la fin de votre mandat. Discutez des options de votre acheteur avant de conclure un contrat avec eux.
    • Si vous êtes un acheteur, assurez-vous d'avoir les options pour payer le paiement par ballon avant d'accepter les conditions du vendeur.
  5. 5 Envisagez une option de location avec option d'achat. Cette option est souvent plus avantageuse pour l'acheteur et moins compliquée pour le vendeur. Vous et la personne intéressée par votre maison verront un prix de vente potentiel pour la maison, ainsi qu'un contrat de location de 2 à 5 ans. Pendant ce temps, la personne vous paiera le loyer à la maison, une partie de ce loyer allant à un acompte sur la maison. Après la fin du bail, la personne peut choisir de procéder à la vente comme prévu ou elle peut choisir de partir.
    • S'ils s'absentent, ils ne reçoivent pas de remboursement sur l'argent supplémentaire qu'ils ont versé pour le versement initial.
    • S'ils s'éloignent, vous devrez relancer votre maison.[19]