La plupart des gens connaissent les baux résidentiels et leur fonctionnement. Les baux commerciaux sont complètement différents et, à moins que vous les connaissiez, ils peuvent sembler décourageants pour un nouveau locataire. Les baux commerciaux sont généralement adaptés au locataire et à l'espace. Lisez la suite pour apprendre à négocier le meilleur bail commercial pour votre entreprise.

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  1. 1 Apprenez les éléments de base d'un bail commercial. Le bail commercial typique est écrit en utilisant le format suivant:
    • CLAUSE N ° 1 - Informations d'identification de base telles que le bailleur (propriétaire), le locataire (locataire), l'adresse du lieu loué, la superficie de l'unité avec les dessins d'accompagnement représentant l'espace.
    • CLAUSE N ° 2 - Durée du bail avec dates de début et de fin. Il y aura également des détails de tout temps de location gratuit ou de location réduite.
    • CLAUSE N ° 3 - Utilisation de l’espace, y compris des restrictions. Un bail favorable aux locataires peut simplement indiquer le terme «Le preneur a le plein droit d’exploiter un magasin ________ ou tout autre type de magasin autorisé par la loi et non expressément limité par écrit par le bailleur».
    • CLAUSE N ° 4 - options à renouveler
    • ARTICLE 5 - Obligations de réparation et d’entretien du bailleur.
    • ARTICLE 6 - Obligations du réparateur en matière de réparation et d’entretien.
    • CLAUSE N ° 7 - Définition de l’espace commun. Les zones communes sont les zones et les installations pouvant être fournies par le bailleur ou par d’autres personnes dans ou à proximité de l’espace pour l’usage général non exclusif.
    • CLAUSE N ° 8 - Frais d'entretien communs
    • CLAUSE N ° 8 - charges d'impôts fonciers
    • ARTICLE 9 - Obligations des avocats en cas de désaccord.
    • CLAUSE N ° 1O - Conformité aux ordonnances et aux lois
    • ARTICLE 11 - Droits de cession et de sous-location. Un locataire peut stipuler que «le preneur aura le droit de céder ce bail à une filiale ou à une autre organisation dont le preneur est un actionnaire majoritaire. Le preneur aura le droit de céder ce bail en cas de vente ou de vente commerce du commerce du locataire Le locataire aura également le droit de sous-louer les locaux loués aussi longtemps que l’utilisation du contrat de sous-location n’entrera pas en conflit avec une exclusivité que le bailleur a accordée et en avise le locataire par écrit.
    • ARTICLE 12 - Obligations de service public
    • ARTICLE 13 - Avis d’entrée et d’inspection
    • ARTICLE 14 - Délai de possession et conditions de livraison tardives
    • CLAUSE N ° 15 - Indemnisation du bailleur
    • ARTICLE 16 - Responsabilités en matière d’assurance
    • CLAUSE N ° 17 - domaine éminent
    • CLAUSE N ° 18 - Destruction de locaux
    • ARTICLE 19 - Les recours du bailleur en cas de défaut. Une clause favorable aux locataires peut indiquer "En cas de défaillance du locateur, le preneur aura le droit d’annuler le bail moyennant un préavis écrit de 39 jours."
    • CLAUSE N ° 20 - dépôt de garantie
    • CLAUSE N ° 21 - explication de la manière dont l’avis à l’une ou l’autre des parties doit être donné
    • ARTICLE 22 - Droits de succession
    • CLAUSE N ° 23 - La subordination
    • CONDITIONS ADDITIONNELLES - le cas échéant
    • BLOCS DE SIGNATURE pour le bailleur et le locataire.
    • BLOC NOTAIRE - le cas échéant
  2. 2 Décidez des choses que vous voulez inclure dans le bail. Divisez-les en éléments non négociables et agréables pour vous aider à choisir ce que vous devez rester ferme et sur quoi vous pouvez faire des compromis.
  3. 3 Rédigez et soumettez une lettre d'intention. Ce document doit traiter des éléments négociables suivants du contrat de location:
    • Description écrite de l'établissement loué, y compris l'adresse complète de chaque partie. Un aperçu des lieux loués indiquant son empreinte et ses pieds carrés doit être une pièce jointe au bail final.
      • Le calcul de la superficie des locaux loués ne pose aucun problème pour un magasin de forme rectangulaire. Si l'espace est de forme irrégulière ou comprend des zones séparées (c'est-à-dire un patio ou un espace de stockage), ce chiffre sera fourni par le bailleur. Assurez-vous d'être d'accord avec la taille indiquée.
    • Durée de base du bail exprimée en années et options sans réserve de renouvellement du bail après l’expiration de la durée de base. Options amicales pour les locataires:
      • Un court terme de base et de nombreuses options à renouveler.
      • Un terme de base long qui est atténué par une "clause de sortie", qui est le droit d'annuler le bail après X années si les ventes ne sont pas de Y $ pour une période donnée.
    • Date de livraison et état des locaux loués Ce délai devrait inclure suffisamment de temps libre pour que le locataire puisse terminer la construction, les installations et le stockage requis. Le propriétaire devrait être pénalisé pour un retard de livraison.
    • Loyer exprimé en coût par pied carré ou en dollars par mois. Ce sera généralement le montant du loyer de base, et ne comprendra pas les autres coûts énumérés ci-dessous.
      • Un bail favorable aux locataires peut inclure la moyenne du loyer. Exemple: Une durée de base négociée de 6 ans à un loyer de 15,00 $ par pied carré. On peut calculer cette moyenne en versant 10,00 $ les deux premières années, puis 15,00 $ par pied carré les deux années suivantes, puis 20,00 $ par pied carré au cours des deux dernières années du mandat de base. Les avantages de la moyenne sont la valeur actualisée du loyer de 10,00 $, la réduction des dépenses au cours de la période de démarrage et la possibilité de payer un loyer plus élevé dans une période future.
      • Selon le type d'espace loué par le locataire et le type d'entreprise à effectuer à partir de l'espace loué, le propriétaire peut demander que le loyer en pourcentage soit payé. Le pourcentage de loyer est un loyer supplémentaire à payer si les ventes générées à partir de l'espace loué dépassent un montant convenu (appelé le «point d'arrêt»). Le point de rupture est calculé en divisant le loyer de base annuel total par un chiffre de pourcentage du loyer mutuellement convenu. Par exemple: Il est convenu que 3% sera le facteur de loyer en pourcentage et le loyer annuel est de 48 000,00 $, alors que 48 000,00 $ divisé par 0,03 équivaut à un point d'arrêt de 1 600 000,00 $. des ventes excédentaires (plus) de 1 600,00 $.Certaines clauses favorables aux locataires peuvent inclure un point d'arrêt supérieur ou la possibilité de déduire tout ou partie des autres coûts d'occupation (CAM, coût des taxes foncières, coûts de promotion, etc.) de tout pourcentage de loyer dû.
    • L'allocation de locataire est une somme versée au locataire par le bailleur pour compléter la construction et la finition de l'espace.
    • Responsabilités en matière d'assurance de chaque partie et qui doit supporter le coût de cette assurance.
    • Entretien de l'espace. En règle générale, le bailleur est responsable de l’extérieur, y compris du toit et des composants structurels, tandis que le locataire est responsable de l’intérieur de l’espace loué, y compris les réparations et l’entretien non structurels à l’intérieur.
      • Un bail à loyer modéré peut comprendre un accord pour que le bailleur soit soit entretienne du système de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC), soit en garantisse l'état pendant la durée du bail.
    • Common Area Maintenance (CAM) et son coût. Cela couvre généralement tous les éléments autres que les immobilisations, tels que les réparations de parkings, les réparations extérieures, le nettoyage, les réparations et le nettoyage partagés, les augmentations des coûts d'assurance du bailleur qui dépassent les frais d'assurance et de gestion. Ceci est généralement exprimé en coût par pied carré et est calculé sur une base Pro Rata.
      • Un contrat de location amicale peut inclure un plafond sur le montant de la CAM ou sur des éléments spécifiques inclus dans le montant de la CAM (à savoir, les frais de gestion ne doivent pas dépasser 5% du coût total de la maintenance des zones communes).
    • Part proportionnelle du coût de la taxe foncière. Il est courant que les locataires paient des augmentations de taxes foncières payées par le bailleur.
      • Un bail favorable aux locataires peut inclure une entente selon laquelle le locataire recevra des copies des factures d’impôt réelles avec une explication de l’augmentation. Cela permet au locataire de vérifier minutieusement le calcul de l’augmentation des taxes et de s’assurer qu’il reflète bien la part réelle du locataire dans toute augmentation.
    • Tous les autres coûts ou indemnités, tels que les frais promotionnels et publicitaires, les frais d’association, les cotisations ou les coûts.
    • La lettre d'intention devrait comporter une clause "non contraignante". Cette clause stipule que la lettre d'intention ne peut être considérée comme un document juridique officiel. Il reflète les conditions commerciales essentielles auxquelles le locataire et le bailleur ont souscrit et qui seront incorporées dans le document de location final.
  4. 4 Examinez la lettre d'intention lorsqu'elle vous est retournée. Notez tout ce qui a été convenu et concentrez-vous sur les domaines qui n'ont pas été réglés. Reportez-vous à votre liste de priorités pour poursuivre vos négociations. N'oubliez pas que la négociation d'un bail commercial peut prendre beaucoup de temps, plusieurs mois s'il y a beaucoup de points sur lesquels il est impossible de s'entendre. Prenez votre temps, ne vous sentez pas pressé et ne signez rien avec lequel vous n'êtes pas entièrement d'accord.