À un certain moment, la plupart des gens qui louent des résidences doivent trouver un moyen de sortir d'un bail. Vous avez peut-être une nouvelle opportunité d'emploi dans un autre endroit. Ou peut-être que votre propriétaire est un cauchemar et que votre résidence n'est pas ce qu'elle semblait être au départ. Dans de nombreux cas, vous devrez payer une pénalité pour sortir d'un bail, mais dans d'autres cas, vous pourriez être en mesure d'éviter cette pénalité. Certains moyens de sortir d'un bail sont légaux, d'autres non. Familiarisez-vous avec toutes vos options avant d'entreprendre toute action et ne violez jamais la loi.[1]

Méthode One of Four:
Réclamer une résidence comme inhabitable

  1. 1 Faites des recherches sur les lois locales concernant les locateurs et les locataires. Vous ne pouvez pas être forcé de rester dans une situation de logement dangereuse ou très différente de ce que vous avez été garanti dans votre bail. Aux États-Unis, chaque État a des lois qui décrivent un garantie implicite d’habitabilité. Cela est implicite dans tout bail résidentiel (non applicable aux baux commerciaux) et exige que les propriétaires fournissent une norme minimale de sécurité, de salubrité et de qualité de vie.[2]
    • Les conditions de base requises par la loi sont généralement similaire. Habituellement, la résidence doit avoir un système électrique sûr, de l'eau potable, des écluses, un système d'égout opérationnel, un système permettant de retirer les déchets et un détecteur de fumée. La résidence ne devrait pas avoir d'infestation de parasites tels que des insectes ou des rongeurs.
    • Les réglementations spécifiques peuvent varier selon les États. Consultez la base de données de Nolo sur les lois sur les propriétaires-locataires de l'État pour obtenir des informations dans votre état.[3] Une version abrégée des lois sur l’habitabilité est disponible via Landlord.com.[4]
  2. 2 Inspectez votre résidence et ses environs. Pour déterminer si votre propriétaire enfreint la garantie d’habitabilité, inspectez votre résidence et ses environs. Dans un immeuble à appartements, le propriétaire est responsable des parties communes et des résidences individuelles. Recherchez des conditions dangereuses pour la vie, la santé ou la sécurité, telles que des escaliers ou des rampes brisés, un éclairage insuffisant ou des preuves d'activités criminelles. Ceux-ci peuvent violer la garantie de l'habitabilité.
    • Vous n'avez pas pu être responsable de ces problèmes. Par exemple, si votre fenêtre est cassée parce que vous avez lancé une balle de baseball et que vous n'avez pas payé pour la réparer, cette situation ne viole pas la garantie d'habitabilité.
    • Y a-t-il des fenêtres ou des portes cassées? Y a-t-il des arêtes vives exposées sur les boiseries ou le verre?
    • Contient-il un danger de plomb non contrarié ou d'autres matériaux toxiques?[5]
    • Les installations vitales (toilettes, chauffage, électricité, eau, réfrigérateur, etc.) sont-elles opérationnelles?[6]
    • Est-ce que les insectes nuisibles reviennent, même si vous gardez votre résidence propre?
    • Y a-t-il des odeurs nocives dans l'air dues aux fuites d'eaux usées?
    • Vous pouvez également rechercher des problèmes en dehors de votre domicile. Le parking / zone est-il négligé? S'il y a des portes, sont-elles entretenues? Le bâtiment est-il sensiblement différent de ce qui vous a été montré avant de signer un bail?
  3. 3 Donnez à votre propriétaire la possibilité de résoudre ces problèmes. Vous devez donner à votre propriétaire une chance équitable de remédier aux problèmes. Vous ne pouvez pas simplement abandonner votre résidence et citer ces questions plus tard. Si votre propriétaire ne résout pas le problème dans un délai raisonnable, vous avez tout intérêt à résilier votre bail.[7][8]
    • Pour prouver que votre propriétaire n'a pas répondu aux problèmes d'habitabilité dans un délai raisonnable, vous devez être prêt à démontrer que le propriétaire était au courant du défaut ou des réparations nécessaires et n'a pas agi.
  4. 4 Donner avis écrit des défauts à votre propriétaire lorsque vous les découvrez. Envoyez une copie par courrier certifié et demandez un accusé de réception afin que vous puissiez prouver que votre propriétaire a bien reçu votre plainte. Conservez une copie de toutes les communications pour vos dossiers. Prenez des photos des défauts si possible. Ces dossiers peuvent vous aider à prouver que votre propriétaire a négligé plus tard.[9]
    • Les locateurs peuvent également être soumis à un «avis constructif» de la nécessité d'une réparation. Cela signifie que le propriétaire devrait ou aurait pu connaître un problème évident par le biais d’un entretien régulier ou de visites de la propriété.
  5. 5 Fixer un délai raisonnable pour résoudre les problèmes. Ce qui constitue un «délai raisonnable» varie selon les situations et les États. Par exemple, si vous prévenez un propriétaire pendant l’été que la fournaise ne fonctionne pas, il n’est pas raisonnable de lui donner 24 heures pour se conformer car ne pas avoir de fournaise ne constitue pas une menace sérieuse à l’habitabilité à ce stade. Cependant, si vous déposez la même plainte en plein hiver, vous auriez raison d’attendre une réparation immédiate.[10]
    • Indiquez un délai précis dans votre avis, et précisez que si le propriétaire ne termine pas les réparations à votre satisfaction à la date indiquée, vous abandonnerez votre bail.
    • Assurez-vous que la date que vous donnez à votre propriétaire lui donne suffisamment de temps pour corriger la situation. Par exemple, vous ne devez pas envoyer votre lettre un lundi indiquant que toutes les réparations doivent être effectuées avant mardi. De nombreux États exigent que vous accordiez au moins une à deux semaines pour les réparations.[11]
    • Comprenez que si vous abandonnez votre bail trop rapidement, vous pouvez être poursuivi en justice. N'abandonnez pas votre bail tant que vous n'avez pas donné à votre propriétaire la possibilité de régler les problèmes.
  6. 6 Faites inspecter votre maison. Si votre propriétaire refuse ou retarde les réparations nécessaires, songez à ce que l'inspecteur en habitation de votre ville inspecte votre résidence. L'inspecteur peut donner un compte rendu objectif des problèmes avec la propriété et peut être plus efficace pour convaincre votre propriétaire d'agir.[12]
  7. 7 N'oubliez pas que la garantie d'habitabilité s'applique à sérieux problèmes seulement. Un problème grave est celui qui crée une gêne ou un danger grave pour le résident.[13]
    • Par exemple, ne pas avoir de chaleur en hiver ou l'eau courante sont des exemples de problèmes graves.Une couleur de peinture avec laquelle vous n'êtes pas satisfait n'est pas un problème grave.
    • Si votre domicile est très différent de ce qui vous a été promis lors de la signature de votre bail, vous pouvez peut-être réclamer une violation du mandat d’habitabilité. Par exemple, si on vous a montré un appartement avec une cuisinière et un réfrigérateur en état de marche et que votre appartement n’avait ni lorsque vous avez emménagé, c’est une violation importante qui affecte votre capacité à vivre dans la résidence.
    • De légères variations ne sont pas admissibles à cette garantie. Par exemple, si on vous a montré une unité avec des murs beiges et que vous avez loué une unité avec des murs bruns, cela constitue une nuisance, mais pas une condition dangereuse.

Méthode deux sur quatre:
Travailler avec votre propriétaire

  1. 1 Attribuez votre bail. L'attribution est très similaire à la sous-location, mais la sous-location n'est que temporaire et généralement de courte durée. Avec les sous-locations, le locataire d'origine est destiné à retourner à la résidence.[14] Lorsque vous cédez votre bail, vous cédez de façon permanente votre résidence à un autre locataire. Les propriétaires peuvent préférer une cession de bail plutôt qu'une sous-location.[15]
    • Annoncez votre annonce et proposez une poignée de noms à votre propriétaire. De cette façon, votre propriétaire peut choisir le meilleur candidat pour vivre sur sa propriété.
    • Vous et le cessionnaire êtes tous deux responsables des termes et conditions du bail. Vous pouvez demander à votre propriétaire de vous libérer de ces responsabilités par écrit. Assurez-vous que vous, le nouveau locataire et votre propriétaire signez tous un document indiquant que le nouveau locataire est maintenant responsable du paiement du loyer et que vous êtes libéré de toute obligation en vertu du bail.
    • Si vous ne signez pas d’accord avec le nouveau locataire, ils pourraient quitter la résidence et vous seriez toujours obligé de payer le loyer impayé et de couvrir les dommages éventuels.
    • Si votre propriétaire accepte sciemment un loyer du cessionnaire, il est généralement tenu d'honorer une cession de bail même s'il n'a pas donné son autorisation.
    • Si votre propriétaire ne permet pas à un nouveau locataire d’effacer complètement votre obligation de payer si le nouveau locataire ne paie pas, assurez-vous de signer une entente distincte avec le nouveau locataire. Bien que vous soyez toujours responsable envers votre propriétaire de tout loyer impayé, vous pourriez poursuivre le nouveau locataire pour le loyer impayé.
  2. 2 Travailler avec votre propriétaire sur un accord. Vous pourriez être surpris que votre propriétaire soit disposé à travailler avec vous et à vous aider. Avant de brûler des ponts, il est préférable d'essayer une conversation franche et honnête. Surtout si vous habitez dans une région où il y a beaucoup de demandes de location, votre propriétaire peut être disposé à vous laisser partir. Il ne fait jamais de mal à demander!
    • Expliquez votre situation. Par exemple, si vous avez un nouvel emploi ou que votre famille s'agrandit, votre propriétaire peut être sensible à votre nouvelle situation et accepter de vous laisser sortir du bail.
    • Offre de payer le prochain ou deux mois de loyer pour aider leur trésorerie. Cela lui permet plus de temps pour trouver un locataire ou pour rénover la résidence afin d'augmenter ses revenus.
    • En outre, moyennant des frais (généralement un mois de loyer), de nombreux propriétaires vous aideront à trouver quelqu'un pour céder votre bail pour le reste de la durée du bail.
    • Si vous ne connaissez pas votre propriétaire, ce n'est pas un bon signe. Si les demandes d'informations sont refusées ou silencieuses, envisagez de mettre fin à votre bail en raison de leur manque de réactivité et de clarté.
    • Obtenez tout accord par écrit, de préférence notarié. Les ententes orales sont très difficiles à prouver devant un tribunal si quelque chose ne va pas.[16]
  3. 3 Aidez votre propriétaire à trouver un nouveau locataire. La plupart des propriétaires hésitent à laisser quelqu'un quitter un bail parce qu'ils estiment qu'ils vont perdre de l'argent lorsqu'ils recherchent un nouveau locataire. Vous pouvez réduire leur hésitation en aidant à trouver un locataire pour vous remplacer lorsque vous déménagez.
  4. 4 Rappelez à votre propriétaire qu’il a le devoir de se relouer. Dans la plupart des États, les propriétaires ont l'obligation de «limiter les dommages» lorsqu'un bail est rompu. Cela inclut une responsabilité pour eux de relouer une résidence si vous quittez le bail plus tôt.[17]
    • Par exemple, si vous souhaitez vous retirer d'un bail de cinq mois, votre propriétaire ne peut pas simplement laisser la propriété vide pendant ces cinq mois et vous poursuivre en justice pour le loyer de retour. Il / elle doit prendre des mesures raisonnables pour relouer la résidence.[18]
    • Si votre propriétaire doit louer la résidence à un prix inférieur à votre loyer, vous devrez probablement payer la différence. Si le propriétaire met quelques semaines à trouver un nouveau locataire, vous devrez probablement payer un loyer proportionnel pour ces semaines.[19]
    • Si vous pouvez trouver un autre locataire pour louer la résidence, votre propriétaire peut être heureux de vous laisser partir.
  5. 5 Recherchez une clause de rachat. Une clause de rachat est une section de votre contrat de location qui vous permet de mettre fin à votre bail en toute légalité (généralement pour un certain montant et avec une notification adéquate). Lisez attentivement votre bail pour voir quelles options vous avez.[20]
    • Si vous ne trouvez pas votre bail, votre propriétaire est tenu de vous en fournir une copie sur demande.
    • D'autres termes pour ce type de clause incluent «résiliation anticipée» ou «libération anticipée».[21]
    • Faites preuve de prudence lorsque vous empruntez cette route. - Cela peut finir par vous coûter beaucoup d'argent.
  6. 6 Contactez un avocat. Si votre propriétaire ne travaille pas avec vous de manière raisonnable, essayez de trouver un avocat qui examinera le contrat pour vous avant d'accepter une clause de rachat. Il / elle peut être en mesure de trouver des problèmes juridiques avec le contrat ou avec la résidence qui permettront la résiliation du contrat légal.
    • Gardez également à l'esprit que les propriétaires qui souhaitent éviter un procès peuvent négocier avec un avocat plus sérieusement qu'avec leur locataire.

Méthode trois sur quatre:
Mettre fin à un bail avec une échappatoire

  1. 1 Vérifiez votre bail pour des ambiguïtés ou des divergences. Si quelque chose dans votre contrat de location n'est pas clair, vous pourrez peut-être l'utiliser à votre avantage. Lisez et relisez votre contrat de location pour tout problème de clarté. Recherchez également les termes du contrat qui pourraient ne pas avoir force exécutoire.[22]
    • Par exemple, si votre contrat de location stipule que votre dépôt de garantie n'est pas remboursable, à moins que vous ne poursuiviez le bail pendant un certain nombre de mois, cela est illégal. Les dépôts de garantie doivent être remboursables.[23]
  2. 2 Déterminez si votre propriétaire remplit toutes les conditions du bail. Les violations de l'habitabilité et de la sécurité peuvent vous permettre de rompre un bail. Cependant, il y a aussi d'autres termes courants dans un bail qui peuvent vous permettre de trouver une issue si le propriétaire ne les remplit pas.[24]
    • Par exemple, de nombreux baux ont un «plaisir discret» ou une clause similaire. Cela exige que le propriétaire veille à ce qu'aucun locataire ne soit perturbateur. Si vous êtes constamment dérangé par les fêtes bruyantes de votre voisin et que vous en avez informé votre propriétaire et que votre propriétaire n'a pas pris de mesures pour remédier à la situation, vous pourriez avoir des raisons de rompre votre bail.[25]
    • Un autre terme courant qui pourrait être violé concerne les animaux d'assistance. En vertu de la Americans with Disabilities Act, un propriétaire ne peut pas imposer une politique «sans animaux» aux locataires qui ont besoin d'un animal d'assistance ou de thérapie. Si votre propriétaire a essayé de vous forcer à vous débarrasser d'un animal d'assistance nécessaire, vous pouvez avoir des raisons de résilier le bail.[26]
  3. 3 Trouvez d'autres failles. De nombreux propriétaires se fondent sur des formulaires de bail standard. Cependant, comme les lois sur les baux varient d'un État à l'autre, votre bail pourrait être invalide lorsque votre propriétaire a utilisé un formulaire dont la langue n'est pas légale dans votre État.[27]
    • Il peut être difficile de trouver ces failles si vous n'êtes pas avocat. Pensez à embaucher un avocat de location ou à demander à un défenseur de vous consulter. Même si la consultation coûte quelques centaines de dollars, cela pourrait valoir la peine si vous trouvez un moyen de sortir légalement de votre bail.

Méthode quatre sur quatre:
Utiliser d'autres justifications juridiques

  1. 1 Déterminez si votre résidence est une unité illégale. Parfois, les propriétaires louent des résidences qui ne sont pas légalement reconnues par la municipalité locale.[28] Les résidences illégales sont plus courantes que vous ne le pensez. Recherchez les réglementations de l'état et de la ville dans votre région. Vous pouvez généralement contacter des agences gouvernementales telles que le bâtiment et la sécurité ou les agences de logement, pour vous aider à déterminer si votre résidence est illégale.
    • Par exemple, certaines parties d'une ville ou d'une ville ne sont zonées que pour les résidences unifamiliales. Si vous vivez dans une maison qui a été convertie en appartement à logements multiples, le bail peut être invalide.[29]
    • Si vous louez une résidence dans une zone réservée à un usage commercial, votre bail peut être invalide.[30]
    • Dans certains cas, les propriétaires louent des résidences illégales sans les permis appropriés. Par exemple, si votre propriétaire loue un garage ou une maison d’hôtes sans permis, cette location peut être illégale.
  2. 2 Déterminez si votre bail est en fait un contrat de location mensuel. Un contrat de location définit des termes et conditions fixes pour une période donnée. Un contrat de location ne définit généralement pas de point final et constitue un accord mensuel.[31] Si votre propriétaire représentait un contrat de location mensuel en tant que contrat de location, vous pourriez être en mesure de résilier le contrat.
    • Si votre accord stipule que vous louerez la résidence pour une période déterminée, par exemple un an ou 24 mois, vous avez probablement un bail. Les baux ne peuvent généralement pas être violés ou abandonnés sans pénalité.[32][33]
    • Un contrat de location mensuel peut généralement être modifié avec un avis écrit. Cela signifie que les contrats de location mensuels peuvent généralement être résiliés à bref délai. Dans la plupart des États, tout ce que vous devez faire est de fournir au propriétaire un avis de 30 jours de votre intention de partir.[34] Vérifiez votre état pour ses règlements.[35]
  3. 3 Recherchez votre propriétaire. Si votre propriétaire ou gestionnaire immobilier n'est pas qui ils prétendent être, vous pouvez avoir un moyen automatique de sortir de votre bail.
    • Par exemple, votre propriétaire pourrait être un maître locataire qui vous sous-loue sa résidence sans en avertir le propriétaire ou le gestionnaire immobilier. Les baux sont généralement invalides dans ce cas.[36]
    • Dans certains cas, le nom figurant sur le contrat de gestion et le contrat de location peuvent ne pas correspondre. Si tel est le cas, vous pourrez peut-être prétendre que vous n’avez pas de relation juridique avec l’une des entités.
    • Dans certains cas, l'entreprise qui gère votre propriété peut ne pas exister légalement.
  4. 4 Utilisez des circonstances indépendantes de votre volonté à votre avantage. Certaines situations peuvent vous donner une base légale pour mettre fin à votre bail. Certains d'entre eux, tels que l'appel au devoir militaire, sont réglementés par la loi fédérale. La plupart sont à déterminer individuellement. Voici quelques raisons pour lesquelles vous pourriez résilier votre bail sans pénalité:
    • Être appelé à un service militaire actif.Les membres du Service Civil Relief Act (SCRA) permettent aux membres du service militaire appelés pour service actif pendant plus de 90 jours de mettre fin à un bail. Les membres du service militaire qui entrent en service actif pour la première fois peuvent également mettre fin à un bail plus tôt.
      • Vous devez remettre un avis écrit de votre résiliation et une copie de vos ordres militaires à votre propriétaire.
      • La date de résiliation d'un contrat de location exigeant un loyer mensuel est de 30 jours après la prochaine échéance du loyer. Par exemple, si la date d’échéance suivante est le 1er décembre, la date d’expiration est le 1er février.
    • Violence domestique dans le lieu de résidence. Dans de nombreux États, une victime de violence conjugale peut résilier un bail moyennant un préavis de 30 jours.[37]
      • Vous devrez peut-être fournir une preuve de cette violence, comme un rapport de police ou une ordonnance de protection du tribunal.
    • Blessure grave et hospitalisation.Dans certains États, une maladie grave, une blessure, une hospitalisation ou la nécessité de déménager dans un centre de vie assistée peuvent justifier la résiliation d’un bail.[38]
    • Déclaration de faillite
  5. 5 Enquêter sur une clause de force majeure. De nombreux contrats de location comportent une clause de force majeure, qui se traduit par «acte de Dieu». Ces clauses permettent au locataire et / ou au propriétaire de suspendre ou de résilier un bail si certaines circonstances indépendantes de leur volonté surviennent.[39]
    • Par exemple, les catastrophes naturelles, le terrorisme et les troubles civils peuvent tous être des raisons possibles d’invoquer une clause de force majeure.
  6. 6 Profitez des codes civils. En dehors des lois fondamentales relatives à l'habitabilité, la plupart des États ont des codes civils détaillés qui expliquent les types d'aménagements de base que les propriétaires devraient être prêts à fournir. Ils régissent également ce que les propriétaires peuvent et ne peuvent pas faire.[40]
    • Par exemple, un code civil peut lier un contrat de location à un travail sur les lieux, tel que gardien de jardin ou directeur. Si vous quittez le poste, vous n'êtes peut-être pas tenu de maintenir le bail.[41]
    • Les codes civils exigent l’application des sections des contrats de location qui traitent des réparations générales. Si votre bail exige que le propriétaire fournisse et entretienne un réfrigérateur, par exemple, vous pouvez quitter l'appartement s'il ne le fait pas.[42][43]
    • Tant que l'appartement est habitable, vous ne pouvez pas quitter votre bail sans d'abord amener votre propriétaire à la cour. De plus, vous devez continuer à payer le loyer jusqu'à ce que vous ayez une ordonnance du tribunal indiquant que vous pouvez résilier votre bail.
    • Si votre propriétaire fait peu ou pas d'effort pour répondre à vos demandes, vous pouvez le poursuivre en justice pour rupture de contrat. Cependant, assurez-vous que toutes les demandes que vous faites à votre propriétaire ont une base dans votre contrat de location. Vous ne pouvez pas faire des demandes frivoles.

Exemples de lettres

Exemple de lettre de notification d'intention de rompre le bail Exemple de lettre indiquant le propriétaire à la faute