Comment expulser un locataire à New York

En cas d’expulsion d’un locataire à New York, vous devez suivre diverses procédures légales. Vous devez également vous rappeler que les tribunaux sont très protecteurs des droits d'un locataire. Si vous vous représentez en tant que propriétaire, vous devez vous assurer que vous êtes au courant des éléments en jeu, de manière à pouvoir bien faire les choses la première fois. La dernière chose que vous voulez est de faire beaucoup de travail, seulement de vous dire de rentrer chez vous et de repartir à zéro, car vous avez raté l'une des étapes du processus d'expulsion.

Première partie de quatre:
Se préparer à l'expulsion

1. 1 Déterminez les raisons pour lesquelles vous pouvez expulser un locataire. Vous avez besoin de raisons valables (également appelées «motifs») pour déposséder un locataire. Il y a plusieurs terrains d'expulsion à New York. Certaines des choses qu'un locataire pourrait faire qui pourraient être des raisons d'expulsion sont les suivantes:
   • Ne pas payer de loyer
   • Endommager substantiellement la propriété (déchirer le sol ou casser des vitres).
   • Interférer de manière significative avec le confort et la sécurité du propriétaire, ou des autres locataires ou occupants du même bâtiment ou des bâtiments adjacents (par exemple, jouer constamment de la musique forte ou décharger une arme à feu sur la propriété).
   • Utiliser le logement à des fins illégales ou immorales (comme le trafic de drogue ou la prostitution).
   • Violer la politique du propriétaire concernant le maintien des animaux domestiques.
   • Refuser de donner au propriétaire l'accès aux locaux pour réparation ou inspection.^[1]
2. 2 Assurez-vous de respecter vos responsabilités en tant que propriétaire. En vertu de la loi de New York, avec chaque contrat de location écrit ou oral que vous avez conclu, vous garantissez (garantie) que la propriété sera exempte de toute condition dangereuse ou préjudiciable pour la vie, la santé ou la sécurité des occupants. Certaines des obligations spécifiques sont:
   • Gardez chaque partie du logement en bon état, propre et exempte de vermine, d'ordures ou de tout autre objet dangereux pour la vie ou la santé.
   • Assurez-vous que les murs intérieurs des espaces publics et les zones occupées par les locataires d'un immeuble à logements multiples (trois unités locatives ou plus) sont soit peints soit tapissés aussi souvent que nécessaire pour les maintenir en bon état.
   • Nettoyer les tapis et les moquettes dans les parties communes des logements multiples au moins une fois par an.^[2]
3. 3 Essayez de résoudre le problème avec le locataire avant de procéder à l'expulsion. Supprimer un locataire implique une dépense de temps et d’argent que vous souhaitez éviter, si possible. Essayez de parler avec votre locataire. Dites-lui que vous voulez régler le différend à l'amiable, mais que vous devez faire une demande d'expulsion si nécessaire.
4. 4 Décidez qui va signifier (livrer) les avis au locataire. En tant que propriétaire / propriétaire, vous n'êtes pas autorisé à servir des documents juridiques vous-même. Vous devrez soit embaucher un serveur de processus professionnel (document juridique), soit faire appel à un ami âgé de 18 ans ou plus. (Pourvu que l'ami ne serve pas plus de cinq documents juridiques par an pour vous.)
5. 5 Soyez conscient des règles pour bien servir (livrer) les avis au locataire. Sauf indication contraire dans la loi, tous les avis écrits à n'importe quel stade de la procédure d'expulsion doivent être signifiés de trois manières:
   • Service personnel. La façon la plus simple de servir le locataire est de lui remettre les papiers personnellement. Vous pouvez servir le locataire n'importe où selon cette méthode, pas seulement chez vous.
   • Service substitué. Les documents peuvent être signifiés à une personne «responsable» qui vit ou travaille dans le domicile du locataire. C'est quelqu'un qui est susceptible de donner les papiers au locataire. Ce n'est pas forcément un adulte, mais il ne devrait évidemment pas être un petit enfant non plus.
   • Service remarquable La personne qui sert les papiers laisse les avis sur ou sous la porte, si personne n'est à la maison. Avant d'utiliser cette méthode, le serveur doit essayer de trouver le locataire aux moments de la journée où vous savez qu'il est probable que le locataire sera à la maison. Si le serveur ne peut pas servir les documents par un service personnel ou un service de remplacement la première fois, il doit réessayer à une heure différente (le même jour ou un autre jour).
   • Notez qu'avec le service substitué et le service remarquable, la personne qui a servi les papiers doit également en envoyer des copies au locataire par courrier recommandé ou certifié et par courrier postal. Les envois doivent être effectués au plus tard le jour ouvrable suivant la livraison des documents.^[3]
6. 6 Apprenez le délai autorisé pour le bon service des avis. Les papiers peuvent être servis entre 6h00 et 22h00. Ils ne peuvent pas être servis le dimanche ou lors de célébrations religieuses si vous savez que le locataire est attentif et ne sera pas à la maison.^[4]
7. 7 Servir une demande de loyer pour les expulsions impliquant le non-paiement du loyer. Si vous expulsez le locataire pour non-paiement du loyer (appelé «cas de non-paiement»), vous devez émettre une demande de loyer en informant le locataire que vous souhaitez le paiement du loyer et que, si le paiement n'est pas effectué, il peut être expulsé.
   • La demande de loyer doit informer le locataire des mois et des montants de loyer dus.
   • Vous pouvez faire la demande oralement ou par écrit. (Vérifiez le contrat de location pour voir s'il nécessite une demande de loyer écrite.) S'il s'agit d'une demande écrite, vous ne pouvez pas lancer le dossier d'expulsion avant au moins trois jours après le service du locataire.^[5] Si le locataire paie le loyer dans le délai de trois jours, vous ne pouvez pas procéder à l'expulsion.^[6]
8. 8 Émettre les avis appropriés si les motifs d'expulsion n'impliquent pas le non-paiement du loyer. Les cas de locateur-locataire cherchant à être expulsés pour autre chose que le non-paiement du loyer (appelés «retenues de garantie») exigent que vous fassiez ce qui suit:
   • Si le locataire a fait quelque chose qui n'est pas autorisé par le bail (comme si vous aviez un animal de compagnie), vous devez signifier au locataire un avis écrit appelé Avis de guérison. Cet avis indique au locataire ce qu’il fait mal et donne 10 jours au locataire pour résoudre le problème.
   • Si le locataire ne corrige pas le problème avant la date limite de l'avis de résiliation, vous devez signifier un deuxième avis écrit appelé avis de résiliation avant de pouvoir déposer une plainte. Le but de cet avis est de mettre fin à la location.
     • L'avis de résiliation indique au locataire la raison de la résiliation, la date à laquelle le locataire doit déménager et qu'une affaire sera déclenchée si le locataire n'est pas sorti avant la date limite.
     • Si le locataire paie le loyer chaque semaine, donnez au locataire un préavis d'au moins sept jours.
     • Si le locataire paie le loyer chaque mois, donnez un préavis d'au moins 30 jours.
     • La date à laquelle le locataire doit quitter doit être le dernier jour de la période de location. Par exemple, si le locataire paie le loyer le 15 de chaque mois, le dernier jour serait le 14 du mois.^[7]
9. 9 Donnez un avis de quitter à quelqu'un vivant sur la propriété sans votre permission. Cet avis doit être signifié à l'occupant illégal; doit indiquer à l'individu ou aux individus qu'ils habitent sur les lieux sans votre permission; et doit informer l'occupant qu'il a 10 jours pour déménager. Si l'occupant ne déménage pas avant la date limite indiquée dans l'avis, vous pouvez commencer une procédure de recouvrement.^[8]

Deuxième partie de quatre:
Dépôt de la plainte d'expulsion

1. 1 Déposer (démarrer) la plainte auprès du tribunal compétent. Les cas d’expulsion doivent être présentés devant le tribunal où se trouve la propriété:
   • Si vous êtes à New York, vous commencez la plainte devant le tribunal du logement. Vous pouvez trouver les adresses du tribunal du logement et les informations de contact ici.
   • Si vous êtes en dehors de New York, la plainte sera déposée devant un tribunal de district, un tribunal municipal, un tribunal municipal ou un tribunal de village, en fonction de l’emplacement de la propriété. Pour plus d'informations sur où commencer l'affaire en dehors de New York, vous pouvez vérifier ici.
2. 2 Obtenez les formulaires appropriés. Pour déposer une plainte relative à l'expulsion, que ce soit pour une affaire de non-paiement ou pour une garantie, vous aurez besoin d'un avis de requête, d'une requête en récupération de possession de biens immobiliers et d'un affidavit de signification. Les formulaires sont légèrement différents pour chacun des deux types de cas. Vous pouvez obtenir ces formulaires sur le site Web des tribunaux de New York ici.
   • L'avis de requête indique essentiellement au locataire que le dossier a été déposé, indique ce que vous demandez et fournit des informations sur l'emplacement du tribunal et la date d'audience (que le greffier vous remettra).
   • La requête en récupération de possession expose les raisons pour lesquelles l’affaire a été déposée. Il contient également des informations telles que le début de la location et le moment où le locataire devait quitter. Vous serez également autorisé à demander le paiement des arriérés de loyer, les intérêts sur les arriérés et les frais judiciaires que vous avez payés.^[9]
   • L'affidavit de signification indique comment les avis ont été signifiés au locataire.
   • Dans l'avis de pétition et la requête en récupération de possession, vous devez énumérer toute personne vivant dans l'enceinte et âgée de 18 ans ou plus.
   • La requête en récupération de possession et l’affidavit de signification doivent être notariés. L'avis de pétition ne doit pas nécessairement être.^[10]
3. 3 Apportez les papiers complétés au tribunal pour les classer. Apporter l'avis de pétition original, la requête en récupération de possession et l'affidavit de signification. Appelez le greffier du tribunal à l'avance pour savoir quels sont les frais pour le dépôt des documents. Lorsque vous vous rendez au bureau du greffier, vous recevez un numéro d’identification qui identifie votre cas.
   • Assurez-vous de joindre des copies des avis que vous avez signifiés au locataire (référencés dans la partie 1 ci-dessus) à l'avis de pétition et à la requête en récupération de possession.
   • Vous allez devoir servir le locataire avec les documents que vous venez de déposer. La date du procès ne sera pas inférieure à cinq jours, ni supérieure à 12 jours, à compter de la date à laquelle le locataire aura reçu ces documents.^[11]
4. 4 Servir des copies des documents d'expulsion déposés sur le locataire. Vous suivrez les mêmes règles de service que celles appliquées lors de la notification initiale.
   • Une fois que vous servez les documents, vous devez rapporter l’avis de pétition original et l’affidavit de signification au bureau du greffier dans les trois jours suivant la remise des documents ou l’envoi par la poste.
   • Apportez des timbres pour cartes postales avec vous pour les remettre au commis. Il ou elle enverra une carte postale au locataire confirmant que vous avez intenté un procès.^[12]

Troisième partie de quatre:
Assister aux audiences

1. 1 Prévoyez de participer à deux audiences. Si vous ne résolvez pas votre cas avec votre locataire, vous devrez assister à des audiences dans deux parties distinctes du tribunal.
   • La première audience a lieu dans la partie résolution. C'est là que vous et le locataire vous asseyez avec un juge ou un avocat, qui tentera de régler votre cas.
   • La deuxième audience sera dans la partie de première instance. Cela se produit si vous ne résolvez pas votre cas dans la partie Résolution. Votre procès peut avoir lieu ce jour-là, ou vous pouvez être invité à revenir pour une date d'audience ultérieure.^[13]
   • Si vous décidez de votre affaire à tout moment pendant votre comparution, vous et le locataire signerez une entente de règlement définissant les termes de votre contrat. Le juge examinera cela avec vous et le locataire pour vous assurer que tout le monde comprend les termes.^[14]
2. 2 Préparez vos témoins. Prévoyez que toute personne pouvant sauvegarder votre dossier vous accompagne au tribunal, par exemple une personne qui aurait vu le locataire commettre des actes contraires aux conditions du bail (par exemple, endommager la propriété). Passez en revue leur témoignage avec eux à l'avance pour vous assurer que tous les faits sont exacts.
3. 3 Demander un ajournement si nécessaire. Si l'un de vos principaux témoins n'est pas disponible pour la date d'audience ou si vous avez une autre raison valable pour reporter l'audience (par exemple, si vous avez besoin d'un avocat), vous devez alerter le greffier dès votre arrivée au tribunal. Cependant, le tribunal n'est pas obligé de reporter l'affaire pour vous.
4. 4 Essayez d'observer certains cas de locateur-locataire avant votre date d'audience. Appelez le tribunal pour savoir quand les cas des propriétaires-locataires sont entendus et allez au tribunal pour voir ce qui est en cause. De cette façon, vous aurez une meilleure idée de ce qui vous attend à votre propre audition.
5. 5 Assurez-vous d'apporter toutes les preuves nécessaires pour étayer votre dossier. Faites une liste de contrôle de tout ce que vous prévoyez d'apporter et examinez la liste de contrôle avant de vous présenter devant un tribunal. Certains des éléments que vous devriez inclure sont:
   • Preuve de la signification des avis, du bail (le cas échéant) et de toute documentation (y compris toute correspondance entre vous et le locataire), photos ou autres preuves pour étayer votre demande d'éviction et dommages-intérêts (tels que le loyer).
   • Factures de main-d'œuvre et de matériel pour tout travail effectué sur la propriété, si le locataire prétend que vous n'avez pas effectué les réparations nécessaires.
   • Rapports d'inspection de logement, le cas échéant
   • Votre enregistrement de logements multiples, si la propriété est une maison de trois familles ou plus grande.^[15]
6. 6 Allez au tribunal tôt. Essayez d'arriver au moins 45 minutes à l'avance afin de savoir où votre cas figure sur la liste du tribunal (également appelé «dossier»). Si vous ne pouvez pas résoudre votre cas et qu'il passe en jugement, le juge entendra les preuves et décidera de vous accorder un jugement d'expulsion, qui pourra inclure une disposition pour le paiement du loyer en retard si vous le demandiez. Le tribunal vous fournira une copie écrite du jugement.

Partie quatre de quatre:
Suivi après l'audience

1. 1 Envisagez de faire appel de la décision si le juge décide contre vous. Si vous ne gagnez pas votre cause, vous avez 30 jours pour faire appel du résultat. Vous devrez commander une transcription du procès. Il s’agit d’un document dactylographié qui contient tout, y compris les témoignages, qui se sont produits au cours du procès. Vous pouvez l'obtenir du service de transcription pour le tribunal où l'affaire a été entendue. Le greffier peut vous donner des informations de contact pour demander la transcription.^[16]
   • La période d'appel de 30 jours commence à courir à compter de la date de signification d'un avis de participation. Il s'agit d'un formulaire indiquant qu'un jugement a été rendu. Le gagnant du procès doit signifier l'avis d'entrée, accompagné d'une copie du jugement, à la partie perdante. (Vous pouvez trouver une copie du formulaire ici.)
   • L'avis d'entrée peut être signifié par courrier ordinaire et doit être signifié par une personne (non impliquée dans le dossier) âgée de 18 ans ou plus. La personne qui expédie les documents doit remplir un affidavit de service, qui doit être notarié. Une copie de l'affidavit est disponible ici.
   • Renvoyez l’avis d’entrée, le jugement et l’affidavit de signification au tribunal, en conservant une copie pour vos dossiers.^[17]
2. 2 Demander un mandat d'expulsion. Si vous gagnez votre cause, c'est le formulaire qui permet à un agent de police, au maréchal ou à l'officier du shérif de retirer le locataire de la propriété. Ce document peut être obtenu auprès du tribunal et doit être signé par un juge. Soit le juge le remplira, soit il vous le donnera à remplir et à ramener au tribunal pour la signature du juge.
3. 3 Fournir le mandat d'expulsion au responsable de l'application de la loi. Seul un agent de police, un commissaire de police ou un officier du shérif peut destituer le locataire. Laquelle vous utiliserez dépendra de l'emplacement de la propriété. Le greffier peut vous fournir les coordonnées nécessaires.^[18] Lorsque vous entrez en contact avec l'agent, assurez-vous de lui demander quels seront ses frais.
   • Une fois que l'agent reçoit le mandat d'expulsion, il signifiera un avis d'expulsion au locataire. Cela avise le locataire que l'agent l'expulsera de la propriété.
   • L'agent signifiera l'avis d'expulsion de la même manière que vous avez signifié les avis originaux dans l'affaire (service personnel, service substitué ou service remarquable).
   • Si l'avis d'expulsion est donné par remise personnelle, l'agent peut expulser, sans autre avis, le quatrième jour ouvrable suivant la date à laquelle l'avis a été donné ou un jour ouvrable après. (Les jours ouvrables sont du lundi au vendredi sauf les jours fériés.)
   • Si l'avis d'expulsion est donné par livraison substituée ou livraison visible, l'agent peut expulser, sans autre avis, le sixième jour ouvrable après la date de l'avis ou tout jour ouvrable après cette date.^[19]
4. 4 Suivi avec l'officier. Vous souhaitez peut-être être présent lorsque le locataire est supprimé. Communiquez avec l'agent pour savoir quand il prévoit d'arriver à la propriété et si vous pouvez y être.
   • Vous pourrez changer les serrures une fois que la propriété locative est nettoyée.
   • L'agent est autorisé à retirer physiquement le locataire et à superviser l'enlèvement des biens personnels du locataire, si le locataire n'a pas déjà retiré ses effets personnels.
5. 5 Stockez la propriété du locataire si le locataire l'a laissé dans les locaux. La loi de New York ne précise pas combien de temps vous devez le garder, mais 30 jours est une période commune. Il y a certaines choses que vous pourriez vouloir faire pour vous protéger contre toute plainte ultérieure du locataire concernant votre traitement de la propriété personnelle:
   • Faites un inventaire de la propriété.
   • Dites au locataire (en supposant que vous avez les coordonnées du locataire) quand et où la propriété peut être ramassée, et indiquez qu'après 30 jours, vous considérerez que la propriété est légalement abandonnée et la vendra. Le mieux est probablement de le faire par écrit si vous avez une adresse de transfert pour le locataire.
   • Vendre la propriété lors d'une vente publique à l'expiration du délai de 30 jours, après avoir notifié la vente dans un journal à diffusion locale et notifié la vente au locataire (encore une fois par écrit si possible).
   • Si le locataire vous doit de l'argent pour un loyer, des dommages matériels ou des frais d'entreposage raisonnables, vous pouvez déduire le solde du produit de la vente si le dépôt de garantie du locataire ne couvre pas ce montant. Pensez à garder de côté tout excédent de la vente pendant un an avant de le conserver pour votre propre usage, au cas où le locataire essaierait plus tard de le réclamer.^[20]