Renverser une maison implique d’acheter une maison relativement peu coûteuse (souvent une saisie), de la réparer et de la vendre avec profit.[1] C’est une entreprise qui comporte un certain nombre de risques et de récompenses potentiellement lucratives. Il y a aussi beaucoup de travail acharné à préparer une maison pour le marché. Si vous êtes intéressé à retourner une maison mais que vous n'avez pas beaucoup d'argent pour un acompte, il existe d'autres options qui vous permettront d'accéder au marché de la maison.

Méthode One of Six:
Évaluation de vos finances

  1. 1 Évaluez votre tolérance au risque. Renverser une maison à des fins de profit implique un certain nombre de coûts, notamment l'acompte, l'hypothèque, les paiements d'intérêts, les taxes foncières, les frais de fermeture de biens immobiliers, les inspections, les permis et les honoraires des entrepreneurs.[2] Ces coûts s’accumulent rapidement et la maison retournée pourrait ne pas se vendre à profit. Avant de décider d’aller de l’avant avec une maison, vous devez vous demander:
    • Que ferez-vous si la maison ne se vend pas tout de suite? Serait-il possible d'utiliser la maison comme un bien locatif, par exemple?[3] Si vous ne disposez pas d'un plan de sauvegarde raisonnable en cas de problème avec la vente de la maison retournée, vous voudrez peut-être réévaluer vos plans.
    • Les bénéfices potentiels valent-ils le risque d'une perte considérable? En 2015, les maisons dont le prix était inférieur à 50 000 dollars ont enregistré des rendements négatifs. En revanche, les maisons dont le prix se situait entre 100 000 et 200 000 dollars ont dégagé un rendement brut moyen de 44%.[4] Gardez à l'esprit que la vente d'une maison dans laquelle vous n'avez jamais vécu peut également impliquer d'importants paiements d'impôts, ce qui peut réduire considérablement votre marge bénéficiaire.[5]
    • Vos partenaires d’investissement peuvent-ils résister au risque d’une perte potentielle?
    • Avez-vous effectué vos recherches sur les marchés immobiliers locaux, les coûts de rénovation et les permis? Pour réussir votre expérience de la maison, vous devez vous renseigner sur les prix des logements locaux, les districts scolaires, les entrepreneurs responsables et les réglementations immobilières.[6]
  2. 2 Pensez à votre capacité à fournir une «équité en matière de transpiration» et à la valeur de ce travail. Sweat equity désigne le montant de la valeur que vous pourriez ajouter à votre maison en raison de votre propre travail.[7] Par exemple, si vous êtes un couvreur qualifié ou un plombier agréé, vous pouvez peut-être effectuer vous-même certaines des réparations à domicile. Cela réduira vos frais généraux et réduira le montant que vous devez emprunter.
    • Assurez-vous de prendre en compte le temps que vous passerez à travailler sur la maison retournée. Votre temps a aussi de la valeur, et renverser une maison peut parfois prendre des mois de travail.[8] Déterminez si d'autres façons de passer votre temps pourraient être plus lucratives ou plus agréables.
    • Plus important encore, est-ce que les partenaires qui mettent en jeu l’impact financier considéreront que votre valeur nette a une valeur? Si oui, quelle valeur par rapport à leur argent dur?
    • Assurez-vous de respecter toutes les réglementations locales lorsque vous effectuez vous-même des réparations à domicile. Discutez de vos projets avec un avocat spécialisé en droit immobilier ou un conseil de réglementation local si vous avez besoin d'une approbation pour toute construction ou réparation.
  3. 3 Connaissez votre pointage de crédit. Si vous n'avez pas d'argent pour une maison retournée vous-même, vous devrez souscrire un emprunt pour couvrir vos coûts initiaux. Peu importe qui est votre prêteur - un partenaire, une banque ou un prêteur privé - vous devrez démontrer que vous avez la capacité de rembourser votre prêt. Votre pointage de crédit reflète vos antécédents de crédit, votre capacité à rembourser vos prêts et votre endettement global. Plus votre pointage de crédit est élevé, plus vous avez de chances d'obtenir un prêt à un taux d'intérêt abordable.
    • Il existe différents systèmes de notation de crédit, mais en général, votre pointage de crédit se situera entre 300 et 850.[9] Plus votre score est élevé, meilleur est votre crédit.
    • Vous pouvez obtenir un rapport gratuit avec votre pointage de crédit tous les 12 mois en vous rendant sur https://www.annualcreditreport.com/index.action.
  4. 4 Améliorez votre pointage de crédit. Si votre pointage de crédit est trop bas pour que vous puissiez obtenir des prêts pour une entreprise de renversement, vous voudrez peut-être prendre un peu de temps pour améliorer votre pointage de crédit. Cela peut prendre du temps, mais cela pourrait être utile à long terme. En outre, plus votre pointage de crédit est élevé, plus il est probable que vous serez en mesure de surmonter une perte potentielle liée au retournement de la maison. Pour améliorer votre pointage de crédit, vous pouvez:
    • Payez vos dettes en temps opportun. Si vous n'avez pas l'habitude de rembourser votre dette, vous ne pourrez pas obtenir un prêt décent pour une maison retournée.[10]
    • Gardez votre endettement global au minimum. Évitez de maintenir un solde de carte de crédit si vous le pouvez.[11]
    • N'ayez des lignes de crédit que lorsque cela est absolument nécessaire. Ne pas avoir plus de cartes de crédit que vous en avez besoin pour votre vie quotidienne.[12]
    • Protégez votre identité. Surveillez vos transactions par carte de crédit et votre cote de crédit pour vous assurer que votre identité n'a pas été volée par un voleur ou un pirate. Prenez des mesures de sécurité raisonnables pour protéger vos informations. Par exemple, ne vous connectez pas à votre système bancaire en ligne sauf si vous êtes sur un réseau sécurisé et protégé par mot de passe.[13]
  5. 5 Parlez à un conseiller financier. Un conseiller financier pourra examiner votre situation financière actuelle et vous aider à déterminer le niveau de risque que vous pouvez vous permettre d'assumer dans le cadre d'un investissement dans la maison. Un conseiller financier peut également vous aider à élaborer un plan pour couvrir vos dépenses, même si la vente de votre maison prend beaucoup de temps ou nécessite des réparations supplémentaires.
  6. 6 Faites un plan d'affaires. Pour réussir à renverser une maison, vous devrez prendre vos décisions en fonction de la logique et de la recherche, et non de vos émotions. Avant de commencer à chercher un prêteur et d’acheter une maison, il est sage d’avoir un plan d’affaires solide.Ce plan devrait vous garder sur la bonne voie pour faire un investissement judicieux et donner confiance à vos prêteurs et partenaires potentiels pour que vous puissiez réaliser des bénéfices. Votre plan d'affaires doit inclure:
    • Un prix d'achat maximum de la maison que vous retournerez.
    • Une liste des quartiers en demande où vous ciblerez votre recherche. Portez une attention particulière aux districts scolaires, à la sécurité du quartier et à la proximité des commodités telles que les magasins et les transports en commun.[14]
    • Un coût maximum de réparation et de rénovation que vous pouvez vous permettre.
    • Une liste d'entrepreneurs fiables, abordables et agréés qui peuvent effectuer des réparations avec succès.
    • Une estimation raisonnable de la valeur après réparation de la maison retournée. Idéalement, le prix de vente initial ne sera pas supérieur à 70% de l'ARV de la maison.[15]
    • Une idée de qui est votre acheteur et ce qu'il veut. Votre acheteur sera-t-il probablement un couple à la retraite? Un jeune homme d'affaires? Un couple avec des enfants? Selon le quartier, vos acheteurs potentiels peuvent vouloir des choses très différentes d'une maison. Considérez qui sera votre acheteur probable et ce dont ils pourraient avoir besoin de leur maison. Par exemple, si vous envisagez de retourner une maison dans un quartier avec un grand district scolaire, vous pourriez envisager de rénover les jeunes enfants.[16]
    • Un acheteur spécifique Dans certains cas, vous pourrez peut-être aligner un acheteur avant de retourner la maison. Dans ce cas, vos risques sont beaucoup moins élevés, tout comme vos frais généraux.[17]
    • Un plan pour savoir comment rembourser votre prêt en cas de problème. Ne lancez pas une maison à moins de pouvoir faire face à vos dépenses, même si quelque chose ne va pas avec votre vente. Par exemple, un acheteur peut tomber, ou vous pourriez découvrir un problème avec la fondation de votre maison. Établissez une marge d'erreur dans votre plan d'affaires et réfléchissez aux moyens possibles de surmonter un retard dans la vente de la maison ou des dépenses imprévues.

Méthode deux sur six:
Trouver un partenaire

  1. 1 Recherchez un partenaire d'investissement. Le moyen le plus courant pour les propriétaires de maison inexpérimentés d’entrer sur le marché est de trouver un partenaire d’investissement. Ceci est particulièrement important pour ceux qui n’ont pas les moyens de verser l’acompte ou les réparations initiales.[18] Un partenaire d'investissement fournira une partie ou la totalité des liquidités de démarrage en échange d'une part des bénéfices.[19]
    • Vous pourriez envisager de trouver un partenaire qui a beaucoup d'argent liquide, mais qui n'a aucun intérêt à faire les démarches pour acheter ou rénover une maison. Pendant que votre partenaire fournira l'argent, vous fournirez le savoir-faire et la main-d'œuvre.[20]
  2. 2 Réseau actif. Afin de trouver un partenaire d'investissement, vous devez développer un certain nombre de contacts personnels et professionnels dans votre communauté. Passez le mot que vous êtes intéressé à entreprendre une opportunité d'investissement avec un partenaire. Voici quelques façons de localiser des partenaires potentiels:
    • Recherche d'investisseurs immobiliers actifs. Entrez en contact avec des investisseurs immobiliers chevronnés et expérimentés qui pourraient envisager de prendre une chance sur vous.
    • Rejoindre un club d'investissement immobilier. De nombreuses communautés locales ont des sections locales de clubs d'investissement immobilier. Une fois que vous vous inscrivez, vous aurez accès à des locaux qui pourraient partager vos intérêts et votre enthousiasme.[21]
    • Rejoindre un groupe Meetup. Les groupes Meetup sont des clubs sociaux qui ont parfois des thèmes spécifiques, y compris l'immobilier. Utilisez un groupe Meetup pour étendre votre réseau social.
    • Répandre le mot parmi la famille et les amis. Discutez de votre rêve de lancer des maisons avec ceux qui sont déjà sur votre réseau social, comme votre famille, vos amis et vos collègues. Ils pourraient être en mesure de vous mettre en contact avec d'autres personnes qui partagent vos intérêts ou qui cherchent à investir dans l'immobilier.
    • Création de votre propre club d'investissement immobilier. Si votre quartier ne dispose pas encore d'un club d'investisseurs immobiliers, vous pouvez créer votre propre chapitre.[22] Annoncez sur Craigslist et sur des sites de rencontre afin de trouver des personnes partageant les mêmes idées.
  3. 3 Consultez un avocat. Lorsque vous concluez un partenariat d'investissement, il est important que vous ne vous fiez pas simplement à des accords verbaux. Assurez-vous que toutes les transactions sont reflétées dans un contrat signé. Consultez un conseiller en affaires ou immobilier pour vous assurer que les deux parties sont satisfaites de l’arrangement. Assurez-vous de travailler à l'avance:
    • Qui couvre quels coûts
    • Comment les profits seront partagés
    • Qui couvrira les dettes et les dettes potentielles
    • Qui entreprendra des tâches particulières (comme l'embauche de sous-traitants)?
    • Notez les lois sur la sécurité qui réglementent la promotion des investissements ainsi que la possibilité de poursuites en justice si les événements ne se produisent pas comme prévu.
  4. 4 Prenez une affaire à la fois. Certains partenariats immobiliers fonctionnent de manière spectaculaire; d'autres échouent complètement. Ne vous enfermez pas dans un partenariat à long terme avant de savoir à quel point vous travaillez avec votre partenaire. Au lieu de cela, prenez une maison à la fois et évaluez si votre partenariat a le potentiel d'être solide et durable.[23] Prendre en compte si oui ou non le rendement financier a fonctionné comme prévu.

Méthode trois sur six:
Sécuriser un prêt d'argent dur

  1. 1 Faites des recherches sur les bailleurs de fonds. Un prêteur d’argent dur est une entreprise qui emprunte de l’argent à des particuliers au même taux et prête cet argent à d’autres particuliers à un taux d’intérêt beaucoup plus élevé.[24] Il existe de nombreuses entreprises spécialisées dans le financement d’investissements immobiliers tels que les maisons retournées.[25] Utilisez votre réseau social ou vos annuaires Internet pour localiser un prêteur dans votre région.
  2. 2 Reconnaître les coûts supplémentaires des prêts d’argent dur. Un prêt en argent fort est probablement le type de prêt le plus facile à obtenir pour un nageur qui n’a pas beaucoup de liquidités. Cependant, c'est également l'une des options les plus risquées.[26] Les taux d’intérêt des prêts d’argent dur ont tendance à être beaucoup plus élevés que ceux des prêts bancaires classiques à 8-15%.Cela peut sérieusement réduire vos bénéfices potentiels d'une maison retournée.[27]
  3. 3 Collectez vos documents financiers. Avant qu'un prêteur vous fournisse l'argent, vous devrez lui fournir des informations clés sur votre stabilité financière ainsi que sur vos projets pour renverser la maison.[28] Ils voudront probablement examiner vos dossiers fiscaux, votre cote de crédit et vos talons de paie. Ayez vos documents à portée de main pour démontrer à votre prêteur que vous représentez une opportunité d'investissement intéressante pour eux.
  4. 4 Payer une taxe initiale de 2 à 10%. Un autre coût supplémentaire des prêts d’argent dur est la commission initiale, souvent appelée «points». La plupart des frais se situent entre 2 et 10% du coût hypothécaire de la maison. Cet argent fournit à votre prêteur une certaine sécurité et sert de démonstration de votre viabilité financière.[29]
  5. 5 Retournez la maison rapidement. La plupart des prêts d’argent dur sont limités à l’achat et à la réhabilitation de biens ou de la construction et peuvent durer de six à 24 mois. Les prêts d’argent dur ne conviennent pas aux investissements à long terme en raison des frais élevés qu’ils impliquent. Il est préférable d’utiliser des prêts d’argent dur sur des biens que vous pourrez retourner rapidement pour vous assurer de ne pas payer de taux d’intérêt élevés.[30]

Méthode quatre sur six:
Sécurisation d'un prêt privé

  1. 1 Prenons un prêteur privé. Un prêteur privé est une personne avec de l'argent liquide à épargner qui est prêt à vous prêter de l'argent à un taux d'intérêt prédéterminé.[31] Contrairement à un partenaire immobilier qui partage les bénéfices avec vous, un prêteur privé vous facturera simplement un taux d'intérêt avant de vous fournir l'argent. Dans de nombreux cas, les taux d’intérêt pour un prêteur privé sont inférieurs à ceux d’un prêteur d’argent dur. Cependant, un prêteur privé pourrait être plus difficile à trouver.[32]
  2. 2 Appuyez sur votre réseau social pour les prêteurs. Dans de nombreux cas, vous pouvez trouver un prêteur privé via votre propre réseau social. Si vous connaissez un membre de votre famille, un ami ou un collègue qui a de l'argent liquide assis, vous pourrez peut-être emprunter cet argent et lui payer des intérêts. Dans un scénario idéal, tout le monde gagne: votre prêteur pourra gagner des intérêts supplémentaires et vous pourrez faire des bénéfices avec votre maison retournée.[33]
  3. 3 Soyez conscient des risques potentiels. Si vous souhaitez sécuriser un prêteur privé, assurez-vous que vous et votre prêteur êtes conscients des risques potentiels de cette transaction. Considérez ce qui pourrait arriver si vous ne tirez pas profit de la maison retournée. Serez-vous toujours en mesure de payer vos intérêts? Réfléchissez à vos options avant de chercher un prêteur privé. Afin de préserver votre relation avec cette personne, vous devrez les rembourser rapidement.
  4. 4 Rappelez-vous que la confiance est la clé. Ne profitez pas d'un prêteur privé si vous souhaitez continuer à travailler avec eux.[34] La confiance est l’ingrédient clé des prêts privés, et vous devez démontrer que vous pouvez tenir votre promesse. Si vous réussissez, votre prêteur privé pourrait être disposé à vous aider à financer de futurs investissements immobiliers.

Méthode cinq sur six:
Sécurisation d'un prêt bancaire

  1. 1 Demandez un prêt à votre banque. Cette option est moins susceptible de se produire lors de votre première expérience de renversement, mais cela en vaut la peine. Si vous avez un bon crédit et un plan d’affaires solide, votre banque pourrait vous accorder un prêt pour acheter une maison à retourner. Ces taux d’intérêt seront probablement plus élevés qu’une hypothèque typique avec un acompte de 20%, mais ils seront probablement inférieurs à ceux de nombreux prêts d’argent dur.[35]
    • Une banque est plus susceptible de prêter des fonds de construction si vous pouvez fournir un privilège clair sur la propriété.
  2. 2 Discutez de votre plan d'affaires avec votre banque. Si vous avez l'espoir d'obtenir un prêt bancaire, vous aurez besoin d'un plan d'affaires solide. Assurez-vous de discuter de vos recherches avec votre banque pour voir si elles vous considèrent comme un investissement rentable.

Méthode six sur six:
Utiliser vos propres biens

  1. 1 Evaluez vos actifs actuels. Même si vous n'avez pas beaucoup d'argent liquide pour lancer une maison, vous pouvez toujours avoir des actifs qui peuvent vous aider à obtenir des marges de crédit pour acheter une maison à bas prix.[36] Examinez votre propre maison, vos comptes de retraite et vos lignes de crédit pour voir si l'un d'entre eux peut être utilisé pour un versement initial.
  2. 2 Appuyez sur votre IRA. Un compte de retraite indépendant (IRA) est un véhicule de retraite. Le retrait d’argent avant l’âge de 59,5 ans est assorti de sanctions fiscales graves. Cependant, il existe des exceptions pour les acheteurs d'une première maison. Vous pouvez utiliser jusqu'à 10 000 $ de votre IRA pour acheter une maison. Discutez de cette option avec votre conseiller financier pour vous assurer que vous utilisez l’argent correctement et que vous ne subirez aucune pénalité.[37]
    • Gardez à l'esprit que retirer de l'argent de votre IRA pourrait nuire au potentiel de croissance à long terme de ce compte de retraite. Méfiez-vous des risques liés à la réduction trop rapide de vos comptes de retraite.
  3. 3 Envisager une ligne de crédit sur valeur domiciliaire. Une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (ou HELOC) est une option potentielle pour vous si vous possédez déjà un bien immobilier. Un HELOC vous fournit une source d’argent rapide et vous n’avez qu’à payer des intérêts sur l’argent que vous empruntez auprès du HELOC.[38] Par exemple, vous pourriez avoir un HELOC qui vaut 75 000 $. Mais si vous empruntez 10 000 $ de ce montant, vous ne payez que des intérêts sur le montant de 10 000 $.[39]
    • Soyez très prudent avec votre HELOC: si vous ne remboursez pas votre prêt rapidement, vous risquez de perdre votre maison.[40]
    • Sachez que les taux d’intérêt HELOC peuvent être plus élevés que les prêts des prêteurs privés.
  4. 4 Pensez à utiliser des cartes de crédit. Les cartes de crédit sont une autre source d’argent rapide, à condition de les payer très rapidement. Les taux d'intérêt sur les cartes de crédit peuvent être très élevés à 18-20%. Cependant, vous ne mettez aucun de vos autres actifs à risque, comme vous le feriez avec un HELOC.Vous pouvez envisager d'utiliser des cartes de crédit pour des achats moins importants pendant le retournement d'une maison, par exemple pour acheter des matériaux de construction dans un magasin d'articles ménagers.[41]