Lorsque vous arrêtez de faire des versements hypothécaires, la banque peut engager des procédures de saisie. Mais que faire si vous voulez éviter les tracas et les dépenses? Une option est de signer l'acte à la banque et de partir. Si négocié correctement, un acte tenant lieu de saisie peut vous libérer de toutes les obligations financières liées à votre domicile. Mieux encore, la banque pourrait accepter de ne pas signaler la saisie aux bureaux d'évaluation du crédit, ce qui signifie qu'elle ne figurera pas sur votre rapport.

Première partie de trois:
La collecte d'informations nécessaires

  1. 1 Contactez le service d'atténuation des pertes de votre prêteur. Trouvez l'entreprise qui possède votre hypothèque et appelez-la.[1] Expliquez votre situation et demandez un paquet d'atténuation des pertes.
    • Parlez en général. Par exemple, vous pouvez dire: «Bonjour. Je suis Dianne Smith et j'ai une hypothèque avec vous pour ma maison. J'ai perdu mon travail et je ne peux plus payer. Je voudrais examiner un acte au lieu de la forclusion. "
  2. 2 Recueillir des informations financières. Vous devrez montrer à la banque de nombreux documents financiers, que vous devriez rassembler dès que possible. Par exemple, trouvez ce qui suit:[2]
    • déclarations d'impôts récentes
    • preuve de tous les revenus, tels que deux fiches de paie récentes ou un compte de résultat
    • preuve de remboursement mensuel de la dette pour les prêts automobiles, les prêts étudiants et les cartes de crédit[3]
    • liste des dépenses mensuelles
    • deux déclarations récentes pour tous les comptes bancaires
    • Déclaration d'hypothèque
  3. 3 Identifiez vos difficultés. Vous ne serez admissible à l'atténuation des pertes que si vous avez subi des difficultés indépendantes de votre volonté. Par exemple, les difficultés suivantes entraînent des retards dans les versements hypothécaires:[4]
    • travail perdu
    • revenu réduit
    • maladie
    • frais médicaux
    • la mort d'un conjoint
    • divorce
    • catastrophe naturelle (tremblement de terre, glissement de terrain, tornade, etc.)
    • hypothèque à taux variable qui augmente
  4. 4 Rédiger un affidavit ou une lettre de difficultés. Vous devrez soumettre l'un de ces documents à votre prêteur dans le cadre de votre demande.[5] Votre prêteur peut avoir un formulaire d'affidavit imprimé qui vous demandera de cocher certaines cases.[6]
    • Alternativement, vous pourriez avoir besoin de rédiger une lettre dans laquelle vous résumez vos difficultés. Si vous éprouvez des difficultés financières, expliquez comment cela est probablement une épreuve à long terme.[7]
    • Une bonne idée est de mentionner combien le processus de saisie peut être long et coûteux.[8]
  5. 5 Considérez vos autres options. Bien que vous vouliez aller de l'avant avec l'acte de remplacement, vous devriez au moins considérer vos autres options. Discutez avec le service d'atténuation des pertes d'autres options telles que les ventes à découvert, les abstentions et les modifications de prêt.
    • Vous pouvez également rencontrer un conseiller du HUD pour discuter de vos options. Trouvez un conseiller approuvé par le HUD ici: https://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm. Cliquez sur votre état.
    • Vous pourriez être admissible au programme de contrat de location si Fannie Mae est propriétaire de votre hypothèque. Dans le cadre de ce programme, vous pouvez rester à la maison pendant 12 mois et le louer au taux du marché.[9]

Deuxième partie de trois:
Négocier avec la banque

  1. 1 Soumettez votre candidature Passez en revue vos documents et vérifiez que les informations sont complètes et exactes. Ensuite, faites une copie pour vos dossiers. Envoyez la demande et des copies des pièces justificatives à l'adresse indiquée.
  2. 2 Lisez l'avis de prix du courtier. Après avoir soumis une demande, la banque commandera une opinion sur le prix du courtier, qui détermine la juste valeur marchande de votre propriété.[10] Regardez attentivement cette opinion. Il déterminera si la banque peut vous poursuivre en justice après avoir accepté l'acte.
    • Par exemple, vous pourriez devoir 200 000 $ à la maison. Si la juste valeur marchande est de seulement 150 000 $, la banque peut vouloir vous poursuivre en justice pour la différence - 50 000 $. Il peut demander un «jugement de carence».
    • Toutefois, si la maison vaut 220 000 $, la banque n'a aucune raison de vous poursuivre en justice.
  3. 3 Identifiez les lois de votre état. Avant de négocier avec la banque, vous voudrez connaître les lois de votre état sur une banque cherchant un jugement de carence après avoir accepté un acte tenant lieu de saisie. Washington, par exemple, empêche les banques de demander des jugements de carence.[11]
    • Vous pouvez trouver la loi de votre état en ligne ou en rencontrant un conseiller approuvé par HUD ou un avocat privé.
  4. 4 Exiger la pleine satisfaction de la dette. Historiquement, les banques avaient l'habitude de soulager les emprunteurs de toute déficience après avoir accepté un acte tenant lieu de saisie. Cependant, de plus en plus de banques poursuivent en justice aujourd'hui pour le montant du déficit. Vous devez négocier un accord avec la banque pour qu’ils ne vous poursuivent pas en justice.
    • Ayez de bonnes raisons pour lesquelles la banque ne devrait pas vous poursuivre en justice. Par exemple, vous pouvez ne pas avoir d'argent. Si la banque vous poursuit en justice, ils ne recevront rien parce que vous n'avez aucun bien de valeur sur lequel ils peuvent saisir.
  5. 5 Négocier d'autres termes importants. Considérer ce qui suit. Entamez un accord avec votre prêteur avant d'accepter de signer votre acte sur:
    • Demander au prêteur de ne pas communiquer d'informations négatives aux bureaux de crédit nationaux.[12] S'ils signalent une saisie, ils peuvent rester sur votre dossier de crédit pendant des années.
    • Choisissez une date à laquelle vous devez quitter la propriété. Vous devrez peut-être quitter la maison immédiatement après le transfert de l'acte ou vous pourrez peut-être rester plusieurs mois.
  6. 6 Consultez un avocat si la banque n'est pas d'accord. Sachez que la banque a le plus de poids dans les négociations: elle n’a pas à vous prendre votre propriété. En conséquence, vous bénéficierez des conseils d'un avocat si la banque résiste à vos propositions.
    • Vous pouvez trouver un avocat en contactant votre association du barreau local ou de l’état et en demandant un renvoi à un avocat.[13]
    • Appelez l'avocat et planifiez une consultation. Demandez combien ils facturent.

Troisième partie de trois:
Compléter le processus

  1. 1 Essayez de vendre votre maison. Certains prêteurs exigeront que vous essayiez de vendre votre maison pour la juste valeur marchande avant de passer à l'acte en lieu et place de la saisie.[14] Si cela est une exigence, vous devriez faire de votre mieux pour vendre.
    • Rapprochez-vous de votre maison Cela signifie la résolution des dangers évidents, tels que les fils exposés, les trous dans le sol et les escaliers branlants. Mais cela signifie également que votre maison doit être soigneusement nettoyée et peut-être même recouverte d’une nouvelle couche de peinture.
    • S'engager à atteindre les acheteurs potentiels. Vous pouvez travailler avec un agent immobilier, mais cela coûte de l'argent. Au lieu de cela, pensez à la publicité en ligne sur des sites tels que Craigslist. Vous pouvez également mettre des prospectus à votre épicerie et à votre bibliothèque.
    • Vous ne pouvez probablement pas négocier avec les acheteurs si la banque veut que vous vendiez la maison à la valeur du marché. Cependant, documentez vos efforts pour vendre votre maison. Vous voulez montrer à la banque que vous avez fait de votre mieux pour trouver un acheteur.
  2. 2 Rembourser d'autres privilèges. En règle générale, une banque n'acceptera un acte de forclusion que s'il n'y a pas d'autres privilèges sur la propriété, comme une deuxième hypothèque, un privilège de mécanicien, un privilège fiscal, etc. Si vous avez d'autres privilèges, votre banque pourrait vous donner une chance les payer et les faire enlever.
    • Une exception existe si la même banque possède l’autre privilège sur la propriété.
    • Cela peut être un processus compliqué. Vous devrez appeler la personne avec le privilège et négocier le paiement. Ensuite, vous devez confirmer qu'ils ont libéré le privilège en déposant les documents appropriés.
  3. 3 Passez en revue l'affidavit de préclusion avant de signer. Ce document expliquera si la banque se réserve le droit de demander un jugement de carence contre vous. En conséquence, vous devez le lire attentivement et ne pas le signer tant que vous n’êtes pas d’accord avec les termes de l’accord.[15]
    • Vous voulez que le document indique que la transaction est «en pleine satisfaction de la dette» ou que la banque accepte de ne pas vous poursuivre en justice pour un jugement personnel.[16]
    • Montrez ce document à votre avocat si vous ne le comprenez pas. Vous ne voulez signer que si vous êtes d'accord avec tout ce qui figure dans l'affidavit.
  4. 4 Signer un acte de subvention. Ce document transfère la propriété de vous à la banque.[17] La banque doit préparer ce document, mais vous pouvez également le montrer à votre avocat.
    • L'acte en remplacement du processus de saisie prend environ 90 jours.[18]
  5. 5 Nettoyez votre maison. Vous ne devriez pas jeter la maison ou la laisser dans un état déplorable. Bien que vous n'ayez pas besoin de faire une rééducation complète à votre domicile, vous devriez faire ce qui suit avant de partir:[19]
    • enlever les débris
    • effacer toutes les ordures, à l'intérieur et à l'extérieur
    • effectuer des réparations de base, telles que la fixation de trous dans les sols et les murs
    • retirer tous les effets personnels