Comment investir dans la propriété

Investir dans l'immobilier peut sembler un risque énorme. Toutefois, de nombreuses personnes pensent que les immeubles de placement constituent une partie importante d’un portefeuille diversifié. Avec une planification et des soins appropriés, ces investissements peuvent devenir des actifs précieux qui peuvent générer des rendements ou vous procurer une source de revenus stable. Il y a plusieurs façons d'entrer dans le jeu de l'investissement immobilier, et chacune présente des avantages et des inconvénients différents.

Méthode One of Four:
Investir dans les REIT

1. 1 Déterminez si les FPI vous conviennent. Une fiducie de placement immobilier (FPI) est essentiellement une action dans une entreprise immobilière, similaire à un fonds commun de placement. Les FPI servent à mettre en commun l’argent des investisseurs dans le but d’acheter, de vendre, de développer et de gérer des biens immobiliers. En vertu de la loi, ces fiducies doivent avoir plus de 100 investisseurs, ce qui signifie que les investisseurs peuvent saisir un faible montant, mais être investis dans une propriété coûteuse.^[1] Cela signifie que si vous voulez investir dans l'immobilier sans le risque ou l'investissement initial de formes plus traditionnelles d'investissement immobilier, une FPI est votre meilleure option. Les petits et grands investisseurs peuvent avoir une part dans une FPI.
   • En outre, cela vous offre un faible "risque de liquidité", ce qui signifie que vous pouvez facilement vendre vos actions si vous en avez besoin.
   • Le gestionnaire de FPI est tenu de verser 90% du revenu de la fiducie directement aux actionnaires en fiducie sous forme de dividendes, ce qui rend les FPI très attrayantes pour les investisseurs qui recherchent un revenu constant provenant de placements. Des rendements de dividendes élevés sont généralement offerts aux investisseurs.
   • Les fiducies de placement immobilier permettent d’investir dans des biens commerciaux et résidentiels.
2. 2 Découvrez les différents types de REIT. Les FPI peuvent être classés de différentes manières, généralement en fonction des actifs ou des zones géographiques dans lesquels ils investissent. Avant d’acheter une FPI, vous devez rechercher les investissements dans lesquels elle intervient et évaluer la performance future de ces marchés. Bien qu'il existe plusieurs types de FPI, ils peuvent généralement être classés comme suit:
   • Par type d'investissement. Premièrement, les sociétés de placement immobilier investissent dans de grandes propriétés immobilières et distribuent des loyers ou des bénéfices gagnés aux investisseurs. Ensuite, les FPI hypothécaires investissent dans des hypothèques en prêtant de l’argent ou en achetant des hypothèques existantes ou des titres adossés à des créances hypothécaires. Ces fonds sont plus sensibles aux variations des taux d’intérêt que les autres types. Cela est dû au fait que les revenus que vous pouvez tirer de ces investissements sont basés sur la marge d’intérêt nette. Enfin, les FPI hybrides investissent à la fois dans les hypothèques et les propriétés.
   • Par zone géographique Les FPI ont été inventés aux États-Unis mais sont devenus plus courants dans le reste du monde. Certaines sociétés de placement immobilier aux États-Unis se concentrent sur des États ou des régions particuliers et d’autres se concentrent sur les propriétés et les investissements internationaux.
   • Par type de propriété Certaines sociétés d'investissement en capital investissent uniquement dans certains types de propriétés. Ceux-ci peuvent tout des condos de location aux centres commerciaux.^[2]
3. 3 Évaluer les risques liés à l'achat de FPI. Comme pour tout investissement, l'achat de FPI comporte certains risques. Premièrement, il y a toujours le risque de défaut des FPI, dans lequel le fonds fournissant vos dividendes échoue et vous laisse un investissement irrécupérable et aucun versement de dividendes. Cependant, il existe d'autres risques associés aux FPI non négociés en bourse. Ces titres, qui sont négociés en dehors des principales bourses, peuvent être illiquides, manquer de transparence des prix ou être gérés avec des conflits d'intérêts. Tout cela peut potentiellement réduire vos rendements.^[3]
   • En outre, il existe des FPI qui ne sont pas enregistrées auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC). Pour vérifier si une REIT est enregistrée, vous pouvez rechercher le système EDGAR de la SEC à l'adresse http://www.sec.gov/edgar/searchedgar/companysearch.html.^[4]
     1. • N'oubliez pas que si une FPI n'est pas enregistrée, cela ne signifie pas qu'elle est frauduleuse. Ce FPI peut être privé ou simplement ne pas être inscrit à la bourse. Dans ces cas, faites vos recherches avant d'investir.
4. 4 Achat d'actions de FPI. Les FPI, comme toute autre sécurité, peuvent être achetés et vendus dans le cadre d'échanges publics. Toutefois, les parts de FPI sont également achetées par des fonds communs de placement et négociées dans le cadre des fonds négociés en bourse (ETF). Tous ces véhicules de placement peuvent être achetés et négociés en contactant votre courtier ou professionnel de l’investissement ou en utilisant une plateforme de trading en ligne.^[5] Les ETF peuvent aider à minimiser les risques, car les ratios de dépenses nécessaires au fonctionnement des fonds sont généralement inférieurs. Ils génèrent également des rendements supérieurs à la moyenne.
   • Bien que les FPI puissent fournir un flux de revenus constant, ils constituent la seule option de cette liste qui ne peut être achetée avec un effet de levier (en utilisant de l'argent prêté). Cela limite votre potentiel de retour. Cependant, cela réduit également les risques.^[6]
   • Une autre façon d’augmenter votre rendement consiste à investir dans un régime de réinvestissement des dividendes. Ces régimes sont offerts par certaines FPI et le composé de dividendes au fil du temps lorsqu'ils sont réinvestis.
   • Les FPI hypothécaires présentent également un risque moins élevé que les prêteurs commerciaux, car ils utilisent un ratio actions / dette plus élevé pour se financer.

Méthode deux sur quatre:
Mettre en commun votre capital avec d'autres investisseurs

1. 1 Découvrez si investir dans un REIG vous convient. À l'instar d'un FPI, un groupe de placement immobilier (REIG) regroupe l'argent de deux personnes ou plus pour acheter, développer, gérer et vendre des propriétés. Dans de nombreux cas, les biens achetés sont des appartements ou un type de propriété similaire, et les investisseurs possèdent une ou plusieurs unités dans l’immeuble.^[7] En règle générale, cela impliquera un investissement initial beaucoup plus important que le simple achat dans une FPI, mais plus petit que l'achat d'une propriété vous-même. Il manque également beaucoup des risques inhérents à la négociation immobilière, car le risque est partagé entre de nombreux investisseurs.
   • Étant donné que ces groupes sont généralement beaucoup plus petits que les fonds de placement immobilier, les membres peuvent aider à gérer leurs propriétés et recueillir des conseils et des avis d’autres investisseurs chevronnés. Cela permet une interaction plus personnelle avec votre investissement.
   • Cette implication n'est pas cohérente dans tous les REIG. Dans certains cas, la société qui gère le REIG fera toute la publicité, la gestion et la maintenance pour les investisseurs. Cela permet aux investisseurs de gagner de l'argent sans aucun effort supplémentaire.^[8]
2. 2 Recherche de REIG potentiels. Les REIG fonctionnent un peu comme les fonds communs de placement, car ils ne doivent pas être autogérés et ont aussi les frais qui les accompagnent. Assurez-vous d'enquêter sur tout investissement potentiel dans REIG avant d'engager votre argent pour déterminer que leur structure de frais est équitable. Recherchez également des indications de réussite (ou d’échec) passées qui pourraient vous permettre de déterminer si le REIG est un investissement sûr ou non.^[9]
   • Assister à une réunion de club modèle. BetterInvesting, une organisation qui fournit des formations en investissement, organise gratuitement des réunions de modèles de REIG dans des villes à travers les États-Unis. Ces réunions expliquent ce que font spécifiquement les REIG, vous informent sur les REIG locales et vous permettent de réseauter avec d’autres sections locales partageant les mêmes idées. Rendez-vous sur www.betterinvesting.org et recherchez des sections locales près de chez vous pour trouver un modèle de réunion.^[10]
   • N'oubliez pas que l'investissement d'une partie des revenus locatifs est nécessaire pour couvrir les hypothèques en cas de vacance.
3. 3 Engagez votre capital. Lorsque vous avez trouvé la bonne organisation pour vous, considérez combien de capital vous pouvez contribuer. Lorsque vous avez votre numéro, vous êtes prêt à investir. Cependant, investir dans un REIG n'est pas aussi simple que d'acheter une action ou d'investir dans un fonds commun de placement. Pour investir, contactez votre groupe d'investissement immobilier choisi et exprimez votre intérêt à investir. Certains REIG exigent une expérience en investissement immobilier avant de rejoindre le groupe.
   • Les investissements avec des groupes de placement immobilier ne sont pas aussi liquides que dans un FPI. Au lieu de cela, une ou plusieurs propriétés doivent être vendues avant qu'un membre puisse retirer de l'argent du groupe.
4. 4 Commencez votre propre REIG. Si vous ne trouvez pas un REIG avec lequel vous souhaitez investir ou s'il n'y a pas de REIG actifs dans votre région, vous pouvez lancer le vôtre. Bien que ce ne soit pas facile et que cela peut prendre du temps, c'est un bon moyen de vous assurer que votre argent est investi exactement là où vous le souhaitez. Pour commencer, vous devrez trouver des co-investisseurs et élaborer un plan d'entreprise, assorti de règlements et de stratégies. Pour fonctionner, vous aurez besoin d'une méthode de comptabilisation de vos investissements et de vos bénéfices et d'une LLC ou d'un partenariat légalement constitué.^[11]
5. 5 Considérons un RELP. Une société en commandite immobilière (RELP) est une autre façon de faire appel à d’autres investisseurs. Dans cette organisation, vous allez investir dans un projet immobilier particulier avec un gestionnaire immobilier ou une entreprise de développement immobilier.^[12] En échange du financement de la propriété, vous recevrez une part de propriété, mais votre investissement sera largement passif et vous aurez peu à dire sur la gestion.^[13]
   • Un avantage d'un RELP est que vous avez également une responsabilité limitée.^[14] Si le projet échoue, vous êtes uniquement responsable du montant de vos contributions au partenariat.^[15]
   • Le RELP n'est pas taxé et toutes les pertes et tous les profits sont transférés aux propriétaires.^[16]
   • Un RELP est différent en ce sens qu'il existe pendant une durée prédéterminée. Une fois que le projet est terminé et / ou que l’objectif de l’entreprise est atteint, RELP se dissout.^[17]

Méthode trois sur quatre:
Propriétés commerciales

1. 1 Connaître les risques de la transaction immobilière. Le négoce immobilier achète tout simplement une propriété en espérant pouvoir la vendre peu de temps après pour un prix plus élevé. Ce type d'investissement est communément appelé "retournement" des propriétés. Dans ce type d’investissement, le «flipper» est exposé à une quantité considérable de risques. En effet, ils sont propriétaires de ces propriétés et, s’ils ne les vendent pas, ils devront payer les taxes et les frais de location associés à la conservation des propriétés. Assurez-vous de bien comprendre ces risques avant de vous lancer dans le négoce immobilier.^[18]
   • Il existe deux types de transactions immobilières: l’une implique la mise à niveau ou la rénovation des propriétés pour les revendre et l’autre implique simplement la spéculation des prix (en espérant que le prix augmente) sans aucune modification de la propriété.^[19]
   • Assurez-vous de demander conseil à un agent immobilier, un avocat et un comptable avant d'investir dans la propriété dans l'espoir de la retourner pour obtenir un retour sur votre investissement.
2. 2 Gagner de l'argent en "retournant" des maisons. Ce type de transaction immobilière implique l’achat de propriétés qui sont ensuite améliorées afin de les valoriser avant de les vendre. Ces améliorations peuvent être aussi simples que de petites réparations ou des rénovations à grande échelle.^[20] En raison du travail requis, ce type d’investissement est généralement davantage un emploi à temps plein qu’un investissement secondaire.
   • Lorsque vous "retournez" une propriété, choisissez une maison, un complexe d’appartements, un duplex ou un immeuble commercial avec des caractéristiques obsolètes et des mises à niveau nécessaires.
   • Négociez un prix raisonnablement bas avec le vendeur pour une propriété «en l'état» et installez les mises à niveau nécessaires pour augmenter la valeur de la propriété.
   • Bien que vous puissiez engager un entrepreneur pour le travail dont vous avez besoin, les réparations à effectuer vous-même entraîneront une marge bénéficiaire plus élevée. Vous voudrez peut-être essayer de vendre la maison vous-même avant de faire appel à un agent immobilier, car les frais d'agent pourraient nuire considérablement à votre retour. Cependant, faire appel à un agent immobilier pourrait considérablement améliorer vos chances de réussite.
   • Un inconvénient de cette méthode est que, sauf situation où vous avez d'autres entrepreneurs travaillant pour vous, cela vous limite à développer une seule propriété à la fois.^[21]
3. 3 "Retourner" une propriété sans la rénover. Cela fonctionne exactement de la même manière que de retourner une propriété après la remise à neuf, sauf que vous devrez compter sur le marché pour augmenter sa valeur. Vous devrez chercher de brèves périodes de temps où le vendeur d'une propriété l'a évalué au-dessous du taux du marché pour une zone donnée ou chercher des zones dans lesquelles vous pensez que les prix augmenteront rapidement. Cela nécessite encore plus de prévoyance et de tolérance au risque que la rénovation des maisons.^[22]
4. 4 Profitez des avantages fiscaux de la négociation immobilière. Si vous avez gagné de l’équité dans des immeubles de placement, il existe une méthode légale qui réinvestit cet argent dans une autre propriété sans payer d’impôts. Ceci est connu comme un échange 1031 et vous permet de vendre de la première propriété et de réinvestir vos gains dans une seconde propriété sans la reconnaître comme une vente imposable. Et comme il n'y a pas de limite au nombre de fois que vous pouvez le faire, vous pouvez reporter vos impôts indéfiniment de cette façon (jusqu'à ce que vous finissiez par encaisser et que vous soyez soumis à l'impôt sur les plus-values).^[23]
   • Cet avantage est uniquement applicable aux immeubles de placement (et non à votre résidence personnelle) et doit être transféré entre des propriétés similaires. Cette phrase "similaire" est large, mais examinez le code des impôts avant de l'essayer vous-même.^[24]
   • N'oubliez pas qu'il existe des délais précis que vous devrez respecter. Il est donc important de consulter un comptable qui les connaît bien.

Méthode quatre sur quatre:
Devenir propriétaire

1. 1 Recherchez ce qu'il faut pour être propriétaire. Avant de vous impliquer dans la gestion des propriétés en tant que propriétaire, vous devez connaître les exigences de ce poste. Les exigences spécifiques varient entre les États et les localités, mais en général, un propriétaire est tenu de conserver l'habitabilité de ses propriétés. Cela comprend la gestion des réparations et des services publics pour vos locataires.^[25] Assurez-vous de rechercher combien de temps cela prend généralement et assurez-vous que vous avez suffisamment de temps pour vous y engager.
   • Devenir propriétaire est, dans de nombreux cas, la forme d'investissement immobilier la plus complexe. Contrairement aux autres formes d'investissement, vous serez responsable des actions et dans une certaine mesure du bien-être de vos locataires. Vous devrez également prendre en charge tous les problèmes rencontrés dans votre expérience immobilière et percevoir un loyer chaque mois pour payer vos dépenses (hypothèque, taxes et services publics). Dans l'ensemble, être propriétaire est beaucoup plus utile que d'autres possibilités d'investissement.^[26]
2. 2 Achetez ou construisez des appartements, des maisons, des duplex ou des centres commerciaux. La prochaine étape pour devenir propriétaire consiste à trouver une propriété à gérer. Essayez de chercher des propriétés de forclusion avec des étiquettes de prix bas et des exigences de maintenance faibles. Évitez d'acheter une propriété en mauvais état, à moins que vous ne puissiez faire les réparations vous-même. N'oubliez pas que vous devez toujours trouver des locataires pour la propriété.
   • Bien que certaines réparations, telles que les revêtements de sol ou la peinture, soient prévues lors de l’achat d’une propriété locative, d’autres, comme la réparation d’un nouveau toit ou d’une nouvelle fondation, pourraient éliminer la possibilité de rentabiliser votre investissement.
3. 3 Rechercher dans l'achat de plus de propriété. Si votre premier achat immobilier vous fournit des rendements constants, vous pouvez être prêt à utiliser ces gains pour acheter une autre propriété et accroître vos revenus. Vous avez peut-être déjà appris des leçons sur le marché immobilier ou les affaires des propriétaires, alors essayez de vous en servir lorsque vous envisagez de poursuivre votre expansion. Surtout dans les marchés difficiles, gagner une rente à partir de plusieurs propriétés peut vous permettre de transformer une petite marge (la différence entre les revenus et les dépenses) en une grande source de revenus.^[27]
4. 4 Envisagez de faire appel à un gestionnaire immobilier. Si vous recevez des retours réguliers sur votre propriété locative ou si vous êtes propriétaire de plusieurs propriétés, vous devriez penser à embaucher un gestionnaire pour s'occuper de vos propriétés pour vous. Si vous parvenez toujours à faire de bons profits, cela peut être un moyen efficace de réduire vous-même les difficultés liées à la propriété tout en profitant des avantages.^[28]