Comment investir dans l'immobilier locatif

Investir dans l'immobilier de location peut vous fournir un flux régulier de revenus qui deviennent presque tous des bénéfices après le paiement de la propriété. Cependant, atteindre ce point est risqué et nécessite beaucoup plus de travail qu'il n'y paraît. Investir dans l'immobilier exigera que vous choisissiez une bonne propriété et que vous la conserviez plutôt que la propriété et que vous traitez avec ses locataires, indéfiniment ou jusqu'à ce que vous en fassiez assez pour embaucher un gestionnaire. Utilisez les étapes suivantes pour investir dans l'immobilier locatif.

Première partie de quatre:
Évaluer votre capacité à investir

1. 1 Évaluez votre capacité à gérer la propriété. Être propriétaire n'est pas un revenu passif ou un emploi à temps partiel. Vous aurez de nombreuses responsabilités en matière de gestion de la propriété. Cela comprend la sélection et la communication avec les locataires, la réparation de la propriété si nécessaire et le traitement d'une grande variété de problèmes quotidiens. Assurez-vous de ne pas trop jongler avec le travail et la famille avant de décider de devenir propriétaire.
   • Si vous n'avez pas le temps de gérer vous-même la propriété, vous devrez trouver une bonne société de gestion immobilière. Cependant, cela peut être excessivement coûteux au début.^[1]
2. 2 Rechercher un achat pour laisser une hypothèque. Pour louer une propriété, vous devrez évidemment l’acheter d’abord. Cela se fera avec un achat pour laisser l'hypothèque, qui est évaluée différemment d'une hypothèque occupée par le propriétaire. La banque tiendra compte des revenus de location potentiels et des dépenses de la propriété par rapport à la capacité du propriétaire à les payer. Utilisez un calculateur hypothécaire en ligne pour déterminer combien vous pouvez vous permettre de dépenser pour un immeuble locatif.^[2]
   • S'il s'agit de votre premier bien locatif, vous devrez peut-être répondre aux exigences de revenu pour une hypothèque de location. Cela sera calculé en plus de votre hypothèque actuelle. Après quelques années de succès éprouvé, l'exigence peut être levée.^[3]
3. 3 Assurez-vous d'avoir des réserves financières. Posséder un bien locatif peut avoir des problèmes inattendus. Votre locataire peut perdre son emploi et ne pas être en mesure de payer le loyer. Vous devez avoir assez d’argent à la banque pour vous faire vivre des mois sans que de l’argent ne soit versé. Il ya des propriétaires qui dépendent du loyer pour payer leur hypothèque. Si vous êtes dans cette situation, n'achetez pas avant d'avoir une réserve de six mois.
   • N'oubliez pas que vous devrez également payer les taxes foncières et l'entretien régulier de la propriété.
   • Des dépenses imprévues peuvent survenir de n'importe où. Le coût de chacun peut aller de négligeable à très cher.^[4]
4. 4 Investissez pour le long terme. N'achetez jamais de biens immobiliers en tant qu'investissement, sauf si vous avez un horizon de 10 à 15 ans. Les bulles de logement semblent se produire tous les 10 à 15 ans et tout le monde veut une partie de l'action. La grande majorité des gens n’ont jamais la possibilité de sortir à temps et de souffrir financièrement. L'investisseur avisé n'est pas influencé par la cupidité et les retours rapides. Ils achètent des maisons qui ont un sens financier en tant que location, et non comme une opportunité rapide de gagner de l'argent.^[5]
5. 5 Localisez les partenaires. Investir avec un partenaire ou des partenaires peut offrir un certain nombre d'avantages. Les partenaires peuvent mettre en commun des ressources et des talents, ce qui permet un plus grand succès potentiel en matière d'investissement. Cependant, vous devrez trouver des partenaires équitables et faciles à utiliser. Idéalement, vous trouverez un partenaire avec un ensemble de compétences complémentaire au vôtre. Par exemple, si vous excellez dans les améliorations et la maintenance à domicile, essayez de trouver un partenaire compétent en matière de chiffres.
   • Mettez en place votre partenariat avec un accord d'exploitation qui définit les responsabilités, les contributions et la répartition des retours.
   • Avoir un partenaire peut vous permettre de vous qualifier plus facilement pour une hypothèque.^[6]

Deuxième partie de quatre:
Localisation d'un bien locatif

1. 1 Trouvez un marché locatif idéal. Recherchez un marché locatif local excellent avec une forte demande de logements locatifs. Le pool de locataires doit être constitué de personnes qui ont commis des erreurs financières dans le passé et qui ne peuvent pas se qualifier pour acheter. Il peut également y avoir beaucoup de gens qui ont perdu leur maison dans la forclusion. Le marché aurait dû connaître une hausse des prix au cours de l’année écoulée.^[7]
   • Idéalement, vous devriez investir dans un lieu proche de chez vous et que vous connaissez déjà. Sinon, vous devrez faire beaucoup de recherches approfondies.^[8]
2. 2 Commencez avec une petite propriété. Même si vous avez l'argent, vous ne devriez pas vous lancer dans l'investissement immobilier avec une propriété plus grande ou complexe. Les grandes propriétés, comme les centres commerciaux ou les copropriétés, peuvent avoir des exigences plus complexes ou avoir des versements plus importants. Au lieu de cela, commencez avec une maison individuelle qui est bien dans votre budget. Cela vous permettra de vous habituer à être un propriétaire et la comptabilité exigée de vous. Vous pouvez alors monter quand vous devenez plus expérimenté.^[9]
   • Recherchez des propriétés en effectuant des recherches en ligne sur des sites Web tels que Realtor.com, Redfin.com, Zillow.com et Trulia.com.
   • Vous pouvez également faire appel à un agent immobilier qui travaille avec des investisseurs.^[10]
   • Les grandes unités locatives comme les unités de 2 et 3 chambres exigent plus d'entretien que les petites unités, et bien que les agents immobiliers décrivent ces propriétés comme des «unités pain et tampon», ce sont des propriétés «cauchemardes» écrasantes pour la plupart des nouveaux propriétaires.
   • Les petites unités locatives comme les studios, les bachelors et les célibataires ont tendance à louer à des personnes qui n'ont pas beaucoup de meubles et qui peuvent se déplacer beaucoup. Les petites unités de location, bien que "low key", auront beaucoup de postes vacants et vous devrez prévoir un budget avant d'acheter la propriété.
3. 3 Investissez dans des propriétés commerciales. Les propriétés commerciales offrent des rendements potentiels plus importants que les propriétés résidentielles. Cependant, il est beaucoup plus difficile de trouver et d’investir dans ces fonds et cela ne devrait être fait que par des investisseurs immobiliers expérimentés. Pour acheter des biens immobiliers commerciaux, vous devrez évaluer la propriété en fonction des coûts et des rendements potentiels des locataires.Vous aurez également besoin d'au moins 30% d'acompte pour avoir droit à un prêt.
   • Si possible, recherchez des vendeurs motivés (ceux qui doivent faire une vente rapidement pour diverses raisons). C'est votre opportunité d'acheter une propriété à un prix inférieur à celui du marché.^[11]
4. 4 Évaluer le potentiel de retour. Votre objectif principal devrait être sur votre retour potentiel sur la propriété, qui est le loyer que vous recevez moins les dépenses. Cela dépendra du loyer en vigueur dans la région et des qualités spécifiques de la maison qui pourraient vous permettre de facturer plus ou moins de loyer. Demandez au propriétaire actuel de la propriété des informations financières concernant la propriété, en particulier si elles ont été louées. Évaluez les points suivants:
   • Le paiement hypothécaire que vous allez payer.
   • Le loyer actuel, le loyer facturé pour des propriétés similaires dans la région et toute augmentation de loyer historique.
   • La force de l'histoire de la location. Reste-t-il longtemps vide lorsque les locataires déménagent?
   • Dépenses moyennes pour la propriété.
   • Les profits ou les pertes du propriétaire actuel au cours des dernières années.
   • Votre capacité à gagner un retour sur la base de ces informations. Rappelez-vous: loyer - dépenses = votre retour.^[12]
   • Les dépenses d'entretien peuvent être estimées à 5% du revenu locatif brut. Les frais de temps d'arrêt et les réparations plus importantes représentent 5% supplémentaires.^[13]
5. 5 Évaluez l'emplacement de la propriété. L'emplacement est peut-être l'élément le plus important d'une maison de location pour les locataires. Un bon emplacement peut également vous permettre de remplir plus facilement la propriété et de justifier des taux de location plus élevés. De meilleurs locataires rechercheront ces propriétés et vous fourniront des loyers plus fiables et moins de difficultés. Plus précisément, recherchez les propriétés qui:
   • Sont près de bonnes écoles.
   • Sont dans les zones à faible criminalité.
   • Sont pratiques pour les magasins et les commodités.^[14]
6. 6 Assurez-vous que vous obtenez un accord. Recherchez les propriétés situées au bas ou à la base, et en particulier dans les maisons qui se vendent en dessous de leur coût de construction. Si les prix sont bas et que les taux d’intérêt le sont aussi, cette combinaison fait de l’achat une occasion idéale et probablement une occasion unique. Parlez à des agents immobiliers locaux et engagez un évaluateur pour déterminer si vous obtenez ou non une bonne valeur.
   • De nombreux experts en immobilier locatif ne jurent que par la règle du 1%. La règle est que le loyer mensuel de la propriété doit être au moins égal à 1% de la valeur de la propriété.
   • À plus long terme, vous devriez rechercher des propriétés que vous pouvez payer intégralement dans 10 à 15 ans, en fonction de vos revenus de location.^[15]
7. 7 Faire une offre. Travaillez avec votre agent immobilier ou l’agent de vente pour faire une offre lorsque vous avez trouvé une bonne propriété. Ayez un numéro en tête et entrez si possible moins que votre numéro. Veillez à ne pas laisser les émotions brouiller votre jugement et à acheter uniquement une propriété si le prix est correct. Vous pouvez toujours partir si vous et le vendeur ne pouvez pas conclure un accord bénéfique.^[16]
8. 8 Effectuer une diligence raisonnable Votre offre étant acceptée, vous avez maintenant jusqu'à la date de clôture pour vous assurer que la maison ne présente aucun problème et que votre financement est en ordre. Demandez à un inspecteur de la maison de rechercher des problèmes avec la propriété. S'il y a de sérieux problèmes, vous pourrez peut-être renégocier le prix de vente. Assurez-vous que le propriétaire actuel n'a pas simplement annulé certaines réparations que vous devrez faire plus tard.^[17]

Troisième partie de quatre:
Trouver des locataires

1. 1 Obtenir une assurance. Avant de louer votre propriété à des locataires, il est conseillé de souscrire une assurance propriétaire. Tous les principaux assureurs offrent ce type de couverture sous différents noms, mais séparent généralement la couverture en trois catégories, du DP-1 minimal au DP-3 tout compris (DP signifie «politique de logement»). La plupart des professionnels de l'assurance recommandent aux propriétaires d'obtenir une couverture DP-3 pour se protéger contre les comportements imprévus des locataires.
   • Ce type de couverture fournit généralement des coûts de remplacement pour les pertes, plutôt que la valeur de rachat, ce qui peut être bénéfique en cas de dommages coûteux.
   • Vous devez vous assurer que votre couverture comprend également une couverture de responsabilité générale. Cela fournit une couverture pour toutes les blessures subies sur votre propriété. Les experts vous conseillent d’obtenir une couverture de 1 million de dollars.
   • Le coût des politiques du propriétaire dépend de l'emplacement et de la taille de la propriété. Cependant, la moyenne se situe entre 800 et 1 200 dollars par an.^[18]
2. 2 Déterminer un loyer approprié. Discutez avec des agents immobiliers locaux et recherchez des propriétés similaires en ligne afin de déterminer un montant de loyer raisonnable. Assurez-vous que votre loyer couvre au minimum 110% de votre paiement hypothécaire sur la propriété. Le tampon de dix pour cent peut être utilisé pour couvrir la maintenance, les temps d'arrêt et les réparations importantes. Tout montant que vous gagnez est un profit.^[19]
3. 3 Commercialisez votre bien locatif. Commencez par répertorier votre propriété sur des sites Web tels que Craigslist, Trulia et Zillow. Assurez-vous d'inclure beaucoup d'images de haute qualité et bien éclairées. Remplissez la liste autant d'informations que possible. Vous pouvez également acheter une publicité dans le journal, même si cela coûte cher et peut être inefficace. Enfin, essayez de placer un panneau "à louer" dans la cour avant de la propriété. Dans tous les cas, fournissez aux locataires intéressés un moyen de vous contacter, par téléphone ou par courrier électronique.^[20]
4. 4 Déposez les candidats. Vous devrez examiner minutieusement vos locataires potentiels pour les questions de crédit et de criminalité. Cela vous coûtera un peu d'argent mais vous évitera des pertes potentiellement dévastatrices. Il y a des propriétaires de logements locatifs qui ne font pas preuve de diligence raisonnable et qui se retrouvent avec des arnaqueurs qui cessent de payer dès qu'ils sont en possession du logement et causent des dommages énormes à la maison. Un mauvais locataire peut finir par vous coûter des milliers de dollars en réparations, même s'il paie son loyer à temps.
   • Rechercher des candidats qui sont employés et font au moins trois fois plus que le loyer mensuel.
   • Rejetez tous les candidats ayant un long casier judiciaire ou ceux dont la cote de crédit est inférieure à 650. Vos exigences spécifiques dépendent de votre tolérance au risque et de la force du marché.^[21]
   • Gardez de bons locataires si vous le pouvez en vous promettant de garder votre loyer stable ou simplement en fournissant un excellent service.^[22]
5. 5 Rédiger un contrat de location. Trouvez un modèle de contrat de location en ligne et utilisez-le pour créer le vôtre avec tous les détails de propriété pertinents. Vous pouvez également envisager de faire appel à un avocat expérimenté dans le secteur pour vous assurer que votre contrat de location ne laisse rien de côté ou comporte des dispositions étranges. Le contrat de location doit préciser la période de location, les responsabilités de vous et des locataires, ainsi que le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie correspond généralement à un mois de loyer, mais peut être soumis à des limites nationales ou locales.^[23]

Partie quatre de quatre:
Entretenir votre propriété

1. 1 Assurez-vous de collecter le loyer. Chaque propriétaire devra agir en tant que collecteur de factures à un moment donné. Vous devrez appeler et rester en contact avec les locataires non payants jusqu'à ce qu'ils paient et les expulser s'ils ne le font pas. Même les bons locataires peuvent avoir du mal à payer le loyer à temps un mois. Dans ce cas, envisagez de leur donner plus de temps. Garder un bon locataire peut valoir un ou deux paiements en retard.^[24]
2. 2 Suivez vos impôts. En tant que propriétaire, vous devrez payer des impôts fonciers sur vos propriétés. Cependant, vous devrez également vous acquitter correctement de vos déclarations de revenus ou de vos pertes de biens. Il est conseillé d'embaucher un spécialiste en déclarations de revenus ou un autre professionnel de la finance pour vous guider dans ce processus, car cela peut être assez compliqué.
   • Par exemple, les propriétaires peuvent déduire de leur fardeau fiscal les impôts fonciers et les intérêts hypothécaires, ainsi que d’autres dépenses d’exploitation.
   • En outre, les pertes peuvent être annulées en tant que pertes passives et utilisées par la suite pour compenser la charge fiscale résultant des rendements positifs.^[25]
3. 3 Apprendre les compétences de maintenance. Assurez-vous de pouvoir effectuer des réparations mineures, comme réparer un évier qui fuit ou réparer un trou dans le mur. Être capable de faire ces tâches vous-même peut vous faire économiser une fortune en réparations professionnelles. Si vous ne possédez pas déjà ces compétences, prenez le temps de comprendre comment ces réparations sont effectuées et de vous entraîner. Tout ce que vous pouvez faire vous-même représente de l’argent que vous n’avez pas à dépenser.^[26]
4. 4 Développer des relations avec des professionnels de l'industrie. En dépit de la valeur que vous faites vous-même, ce sont certaines circonstances dans lesquelles vous devrez embaucher un professionnel. Établissez des relations avec les électriciens, les plombiers et les autres artisans locaux afin que vous puissiez obtenir un travail fiable lorsque vous en aurez besoin. En outre, vous devrez probablement consulter un avocat et un comptable au cours de votre investissement immobilier locatif. Avoir ces personnes dans votre coin peut être utile lorsque des problèmes surviennent.^[27]
5. 5 Répondre aux besoins des locataires. Rappelez-vous que les locataires sont vos clients et doivent être traités avec respect. Répondez rapidement aux demandes de réparation et agissez équitablement dans vos relations avec les locataires. Maintenir la propriété comme convenu dans le contrat de location. Cela vous aidera à garder les locataires, ce qui vous évitera des postes vacants coûteux.^[28]
6. 6 Engagez un gestionnaire immobilier. Un gestionnaire immobilier ou une société de gestion immobilière peut alléger le fardeau de vos devoirs de propriétaire. Ils collectent les loyers, s'occupent de la maintenance et trouvent, entre autres tâches, de nouveaux locataires. Cependant, l'embauche d'un gestionnaire immobilier vous coûtera généralement de 5 à 10% de vos revenus de location. Donc, si vos marges de profit sont déjà minces, il ne sera peut-être pas judicieux pour vous d'en embaucher un.
   • L'embauche d'un gestionnaire immobilier peut être particulièrement bénéfique si vous possédez beaucoup de propriétés locatives ou si vous habitez loin d'eux.
   • L'Institut de la gestion immobilière (IREM) et l'Association nationale des gestionnaires d'immeubles résidentiels (NARPM) offrent tous deux des ressources pour trouver des sociétés de gestion immobilière réputées sur leurs sites Web respectifs.^[29]