Que vous ayez acheté une propriété spécifiquement pour louer ou louez une maison ou un condo où vous avez déjà habité, vous devez payer de l'impôt sur le revenu de location que vous recevez tout au long de l'année. La plupart des États suivent le même processus pour calculer le bénéfice imposable sur les biens locatifs que l'IRS. Si vous avez des questions ou des préoccupations concernant les taxes que vous pourriez devoir payer sur votre bien locatif, envisagez de consulter un comptable expérimenté ou un autre professionnel de la fiscalité.[1]

Première partie de trois:
Calcul de l'amortissement

  1. 1 Faites une liste de vos immobilisations. Dans le jargon fiscal, vos immobilisations sont des éléments de propriété que vous prévoyez utiliser pendant plus d’un an.[2][3]
    • Outre l'immeuble locatif lui-même, les immobilisations d'un immeuble locatif peuvent comprendre des meubles et des appareils ménagers dans l'unité, ainsi que du matériel de bureau ou de construction et des véhicules.
    • Les arbres, arbustes ou autres espaces verts que vous plantez autour de la propriété sont généralement considérés comme des immobilisations. Cependant, la terre elle-même ne l'est pas.
    • Si vous ne savez pas si quelque chose doit être amorti ou déduit intégralement, pensez à la façon dont il sera utilisé et à quel moment il sera remplacé.
    • Par exemple, les produits de nettoyage seront utilisés jusqu'à ce qu'ils soient partis, puis remplis ou remplacés. En revanche, un canapé serait un actif capital. S'asseoir dessus risque de s'user avec le temps, mais il n'épuise pas le canapé lui-même et vous ne le remplacerez généralement pas à moins qu'il ne soit brisé ou délabré.
  2. 2 Déterminez votre base de coûts. Votre base de coût correspond généralement au montant que vous avez payé pour vos actifs lorsque vous les avez achetés.[4]
    • Si vous avez acheté l'actif uniquement pour un usage professionnel, votre base sur cet actif sera généralement le montant que vous avez payé.
    • Si vous avez initialement acheté l'actif pour un usage personnel et que vous l'avez converti ultérieurement en entreprise, votre base sera généralement la juste valeur marchande de cet article au moment de la conversion.
    • Par exemple, si vous avez acheté des meubles pour votre condo lorsque vous y avez habité, vous l’avez acheté à l’origine pour votre usage personnel. Toutefois, lorsque vous déménagez dans une maison, vous décidez de laisser une partie du mobilier dans le condo et de le louer comme unité meublée. Votre base dans ce mobilier serait la juste valeur marchande du mobilier lorsque vous mettez le condo en location.
  3. 3 Attribuez votre coût par type de propriété. Le type de propriété fait référence aux composants spécifiques de votre propriété locative ainsi qu'au bâtiment lui-même.[5]
    • Généralement, l'immeuble ou la structure que vous louez sera la totalité ou la majeure partie de votre déduction pour amortissement. Ce serait classé comme immobilier résidentiel.
    • Une autre catégorie de propriété comprend les structures extérieures telles que les clôtures, ainsi que les plantes ou les arbustes.
    • Votre dernière catégorie de biens comprend tous les biens personnels que vous louez avec l'unité, tels que des meubles ou des appareils ménagers, ainsi que d'autres meubles ou équipements de bureau associés à vos activités de location.
  4. 4 Choisissez la méthode d'amortissement appropriée. La méthode d'amortissement que vous êtes autorisé à utiliser dépend de la façon dont l'actif est classé.[6]
    • L'immobilier résidentiel est amorti selon la méthode linéaire sur une période de 27,5 ans. Avec la méthode linéaire, vous divisez simplement votre base de coûts dans la propriété par le nombre d'années.
    • Les arbustes, les clôtures et autres biens extérieurs sont amortis selon la méthode du solde dégressif de 150% sur une période de 15 ans.
    • Les meubles, appareils ménagers et autres biens personnels sont amortis selon la méthode du solde dégressif de 200% sur une période de cinq ans.
    • Pour l'amortissement dégressif, vous multipliez le pourcentage par le calcul de l'amortissement linéaire. Cependant, votre base dans la propriété est ajustée chaque année, vous avez la propriété en service.
    • La méthode du solde dégressif est extrêmement compliquée à calculer à la main. Heureusement, l'IRS a des tableaux de pourcentages que vous pouvez utiliser pour simplifier vos calculs.
  5. 5 Calculez l'amortissement pour chaque type de propriété. À l'aide des tableaux d'amortissement de l'IRS, soustrayez le pourcentage admissible de votre base dans la propriété pour trouver le montant que vous pouvez déduire chaque année.[7]
    • Les tableaux d’amortissement se trouvent dans la publication IRS 946, disponible à l’adresse https://www.irs.gov/publications/p946/ar02.html.
    • Le pourcentage indiqué est le montant de votre base de coûts que vous pouvez déduire pour cette année.
    • Par exemple, si votre coût de base dans votre maison de location est de 150 000 $, vous pourriez déduire 5 455 $ d’amortissement chaque année pendant 27,5 ans.

Deuxième partie de trois:
Réclamation des déductions applicables

  1. 1 Total de vos dépenses d'affaires et de bureau. En règle générale, vous pouvez déduire les dépenses que vous avez engagées à la suite de la location de votre propriété.[8][9]
    • Vos frais de bureau sont déductibles comme pour toute autre entreprise. Vous pouvez également déduire les coûts de tout voyage ou repas associés à votre entreprise de location.
    • Les primes d'assurance, ainsi que les pertes résultant de vols ou d'événements catastrophiques tels que les inondations ou les incendies, sont généralement déductibles des impôts. Cependant, vous ne pourrez généralement pas déduire le coût total de la propriété endommagée. Cela dépend si la perte était couverte par une assurance.
    • Vous pouvez déduire les montants que vous avez payés pour les réparations, mais assurez-vous que votre réparation ne dépasse pas la limite dans la catégorie des améliorations. Généralement, les dépenses sont considérées comme des améliorations si elles entraînent une amélioration, une restauration ou une adaptation de quelque chose à une nouvelle utilisation.[10]
    • Par exemple, si le toit de votre immeuble locatif fuit, vous ne devriez faire réparer ou remplacer les bardeaux endommagés que par un nouveau toit.
  2. 2 Calculez les intérêts que vous avez payés. Si le bien locatif est hypothéqué, vos intérêts hypothécaires peuvent être déduits du montant du loyer que vous avez reçu.[11][12]
    • Si vous avez contracté une deuxième hypothèque pour apporter des améliorations à la propriété, vous pouvez également déduire ces intérêts.
    • Vous pouvez également déduire les intérêts payés sur les cartes de crédit pour des biens ou des services liés ou utilisés avec votre bien locatif. Par exemple, si vous avez acheté pour 3 000 $ de meubles pour votre bien locatif et avez utilisé une carte de crédit, vous pouvez déduire les intérêts facturés pour cet achat.
  3. 3 Énumérez les montants que vous avez payés aux employés ou aux entrepreneurs indépendants. Vous pouvez déduire tout argent que vous avez payé à quiconque pour travailler sur votre propriété locative.[13]
    • Assurez-vous d'obtenir des numéros d'identification fiscale pour toute personne que vous payez pour travailler sur votre propriété locative. Vous pouvez déduire le montant que vous avez payé.
    • Si vous engagez des sous-traitants indépendants, vous devez généralement remplir le formulaire 1099-MISC avec l'IRS indiquant le montant que vous avez payé.
    • Même si vous n'êtes pas obligé de remplir le formulaire si vous avez payé un entrepreneur moins de 600 $ au cours de l'année, vous pouvez toujours déduire ces paiements de vos impôts.
  4. 4 Inclure les frais payés pour les services juridiques ou professionnels. Si vous avez eu recours à des avocats, des comptables ou des professionnels de la fiscalité en rapport avec votre bien locatif, vous pouvez déduire leurs frais.[14]
    • Si vous avez un comptable ou un fiscaliste qui gère vos finances personnelles et vos impôts, ainsi que ceux de votre propriété locative, demandez-lui de détailler la facture pour que vous sachiez quelle portion des frais vous devez allouer.
    • Vous pouvez également déduire les frais que vous avez payés à des sociétés de gestion immobilière, à des agents immobiliers ou à des conseillers en placements immobiliers.

Troisième partie de trois:
Paiement des impôts sur le revenu de location

  1. 1 Téléchargez le formulaire approprié. Si vous êtes un contribuable particulier, vous devez généralement remplir le formulaire 1040, annexe E, pour déclarer les revenus de location à l'IRS.[15][16]
    • L'IRS rend le formulaire disponible en ligne à l'adresse https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/f1040se.pdf.
    • Avant d'imprimer et de remplir le formulaire, assurez-vous qu'il est mis à jour pour l'année où vous déposez. L'IRS peut apporter des modifications au formulaire d'une année à l'autre.
    • Vous pouvez également télécharger les instructions pour le formulaire à l'adresse https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/i1040se.pdf. Lisez attentivement les instructions avant de remplir le formulaire.
  2. 2 Entrez des informations sur votre propriété locative. En général, vous devez indiquer l'adresse physique de l'immeuble locatif, le nombre de jours de l'année pendant lesquels la propriété a été louée et le type de propriété.[17][18]
    • Il y a de la place sur le formulaire pour trois propriétés locatives. Si vous louez plus de trois propriétés distinctes, vous devrez déposer des horaires supplémentaires. N'oubliez pas que vous devrez également détailler vos dépenses pour chaque propriété.
    • L'IRS fournit une liste de numéros correspondant au type de propriété que vous louez. Par exemple, vous devez entrer «1» si vous louez une résidence unifamiliale comme une maison ou un condo.
    • Si vous possédez plusieurs propriétés de location, le type correspond à la lettre située à côté de l'adresse. Entrez le numéro correspondant au type de propriété sur la ligne avec la même lettre que l'adresse.
    • En d'autres termes, si vous louez une maison, vous écrivez l'adresse de la maison sur la ligne A, puis entrez «1» sous «type de bien» sur la ligne A.
    • Vous devez également indiquer le nombre de jours pendant lesquels la maison était à louer et le nombre de jours où vous avez personnellement utilisé la propriété. Par exemple, si vous louez une maison de vacances pendant la majeure partie de l'année, mais que votre famille l'utilise pendant trois semaines, vous devez entrer 21 jours d'utilisation personnelle.
  3. 3 Calculez votre revenu de location total. Votre revenu de location total est essentiellement le montant total que vous avez reçu en location cette année-là pour la propriété.[19][20]
    • Le formulaire comporte des colonnes pour les revenus correspondant aux lettres figurant sur les lignes d'adresse des biens locatifs.
    • Par exemple, si vous louez deux maisons, chacune figurant à la ligne A et à la ligne B, vous placeriez le loyer que vous avez reçu pour la maison A dans la colonne A et le loyer que vous avez reçu pour la maison B sur la ligne B.
  4. 4 Soustrayez vos dépenses. Entrez toutes les déductions que vous demandez pour diminuer le montant des revenus locatifs soumis à la taxe.[21][22]
    • Assurez-vous de saisir vos dépenses dans la colonne appropriée pour chaque propriété, si vous louez plusieurs propriétés.
    • Faites attention aux catégories IRS et évitez de placer les dépenses sur la mauvaise ligne. Si vous ne savez pas ce qui serait inclus dans certaines catégories, vérifiez les descriptions dans les instructions de l'annexe E.
    • Une fois que vous avez entré toutes vos dépenses pour chaque colonne, vous additionnez les montants indiqués aux lignes 5 à 19 du formulaire et entrez votre total à la ligne 20.
    • Lorsque vous soustrayez la ligne 20 du loyer que vous avez inscrit à la ligne 3, vous avez un profit ou une perte sur votre location.
  5. 5 Ajoutez votre profit au reste de vos revenus. Le montant par lequel votre revenu de location dépasse vos déductions est considéré comme un bénéfice imposable.[23][24]
    • Si vous louez plusieurs biens, vous devez additionner tous vos profits et vos pertes pour obtenir le total de vos revenus ou de vos pertes.
    • Par exemple, si vous avez calculé un revenu de location de 5 000 $ sur votre condo et une perte de 2 000 $ sur votre maison de plage, votre revenu de location total serait de 3 000 $.
    • Une fois que vous avez trouvé votre revenu ou perte total de location, entrez ce nombre à la ligne 17 de votre formulaire 1040. Il sera ajouté à vos autres revenus pour évaluer votre impôt à payer.