Comment préparer des contrats immobiliers

L'achat ou la vente d'une maison, l'acheteur et le vendeur doivent chacun signer un contrat d'achat. Ce document identifiera les termes clés de la vente, tels que le prix d'achat et qui paye les frais de clôture. Il expliquera également toutes les éventualités qui doivent être remplies avant que le contrat ne devienne obligatoire pour les deux parties. Pour préparer ce contrat, vous devez trouver des exemples de contrats créés par votre État, puis les réviser en conséquence.

Première partie de quatre:
Commencer à rédiger le contrat

1. 1 Trouvez des formulaires. Certains États ont créé des contrats d'achat immobilier imprimés que vous pouvez utiliser. Vous devriez regarder en ligne et voir si un formulaire est disponible. Tapez «votre état» et «contrat d'achat immobilier» dans votre moteur de recherche préféré.
   • En Utah, par exemple, les agents immobiliers doivent utiliser le formulaire imprimé fourni par l'État.^[1] Toutefois, si vous n'êtes pas un agent immobilier, vous pouvez réviser le formulaire.
   • D'autres groupes, tels que les associations d'agents immobiliers, ont peut-être également créé un formulaire que vous pouvez utiliser. Recherchez-les également.
2. 2 Formatez votre document. Vous voulez un contrat d'achat immobilier facile à lire. En conséquence, vous devez configurer votre contrat d'achat en ouvrant un document de traitement de texte vierge et en définissant la police sur un fichier lisible.
   • N'oubliez pas d'utiliser également des caractères gras dans tout le document. Par exemple, vous pouvez mettre des en-têtes de section en gras. Cela facilite la lecture et la recherche des informations par le lecteur.
   • Vous pouvez également configurer le contrat en tant que modèle en insérant des lignes vierges à la place des informations qui changent d'un contrat à l'autre. De cette façon, vous pouvez utiliser le contrat plus d'une fois.
3. 3 Titre du document En haut du document, vous devez insérer le titre «Contrat d'achat immobilier» en gras. Vous pouvez centrer le titre entre les marges gauche et droite.^[2]
4. 4 Identifier les parties et la propriété. Vous devez également identifier les parties au tout début du contrat. Vous devez également mettre l'adresse de la propriété. Vous devrez peut-être également inclure la description légale de la propriété ou joindre une copie de la description légale.
   • La langue de l’échantillon pourrait se lire comme suit: «Michael Jones (« Acheteur ») offre et accepte d’acheter à Kelley Smith (« Vendeur »), aux conditions et conditions énoncées dans le présent contrat (« Contrat »), la propriété légalement décrite comme [insérer description] ('Propriété').^[3]

Deuxième partie de quatre:
Fixation des termes du contrat

1. 1 Identifier le montant de l'argent sérieux. L'argent le plus rentable est le montant d'argent que l'acheteur donne au vendeur pour montrer qu'il est sérieux au sujet de la vente.^[4] Vous devez identifier le montant et indiquer également où l’argent le plus important sera retenu pendant que vous attendez la vente finale.
   • Le libellé de l’échantillon pourrait se lire comme suit: «L’argent comptant de 50 000 $ sera déposé dans le compte en fidéicommis du courtier vendeur le premier jour ouvrable légal suivant l’acceptation de cette offre.^[5]
2. 2 Indiquez le prix d'achat. Vous souhaitez indiquer explicitement le prix d’achat et indiquer que l’argent le plus important sera appliqué au prix d’achat. Par exemple, vous pourriez écrire:
   • «Le prix d'achat total est de 300 000 $. Une fois l’argent crédité, le solde sera payé par l’acheteur à la clôture. »^[6]
3. 3 Expliquez quels accessoires sont inclus dans la vente. En plus de vendre la propriété, vous pouvez également vendre des objets dans la maison ou sur la propriété. Vous devez les identifier individuellement. Par exemple, vous pouvez inclure les éléments suivants dans la vente:^[7]
   • machine à laver
   • séchoir
   • réfrigérateur
   • four micro-onde
   • plomberie
   • appareils de chauffage et de climatisation
   • four et cuisinière
   • Lave-vaisselle
   • ventilateurs de plafond, luminaires et ampoules
   • tringles à rideaux, rideaux et stores
   • portes et fenêtres
   • escrime
4. 4 Choisissez la date de clôture Vous devez indiquer la date de clôture, c'est-à-dire le jour où l'acheteur prend possession de la propriété. Vous pouvez également inclure une clause selon laquelle le vendeur doit supprimer tous les biens personnels avant la clôture.
   • La langue de l'échantillon pourrait se lire comme suit: «La date de clôture sera le ou avant le 20 mai 2016. La possession sera donnée à l'acheteur à ce moment. Le vendeur accepte de garder la propriété dans un état comparable et accepte que l'acheteur ait le droit d'inspecter avant la fermeture. Le vendeur enlèvera tous les biens personnels non inclus dans le prix d’achat avant la fermeture. »^[8]
5. 5 Expliquez qui paie les frais de clôture. La clôture d'une transaction immobilière implique de nombreux frais et taxes qui doivent être payés. Ce sont les «frais de clôture». Votre contrat immobilier doit identifier les coûts de clôture que le vendeur paiera et ceux que l'acheteur paiera. Par exemple, vous pouvez les diviser de la manière suivante:^[9]
   • Le vendeur paiera le prêt et les privilèges existants liés à la vente de la propriété. Le vendeur paie également généralement la police d'assurance titres, ainsi que les frais de règlement du vendeur et les commissions immobilières.
   • L'acheteur peut payer des droits de mutation, enregistrer les frais pour l'acte, les frais de transfert, les frais de règlement et toutes les dépenses liées à l'emprunt de l'acheteur.
6. 6 Allouer les taxes foncières. L'acheteur et le vendeur doivent également convenir de la répartition des taxes foncières. Ils peuvent être calculés au prorata d'un montant convenu ou d'un pourcentage basé sur la durée de possession de la propriété par chaque partie. Une autre partie pourrait accepter de payer toutes les taxes.^[10]

Troisième partie de quatre:
Explication des éventualités et des garanties

1. 1 Comprendre les éventualités. Une éventualité est une condition qui doit être satisfaite avant que le contrat ne devienne juridiquement contraignant.^[11] Si une éventualité n'est pas remplie, l'acheteur n'a pas besoin de procéder à l'achat.Il existe de nombreuses éventualités que les acheteurs peuvent souhaiter dans un contrat, telles que les suivantes:^[12]
   • évaluation
   • inspection de la maison
   • le financement, comme la mise à disposition d'hypothèque ou la vente réussie de la maison de l'acheteur
2. 2 Ajouter une réserve pour évaluation. Cela protégera l'acheteur au cas où la valeur de la maison serait inférieure à celle prévue. Vous devriez également indiquer si les parties renégocieront le prix si l'évaluation était faible.
   • Vous pourriez écrire: «Cette offre dépend de l'évaluation de la propriété pour au moins le prix d'achat. Si l'évaluation est inférieure au prix d'achat, les parties peuvent renégocier le prix d'achat. »^[13]
3. 3 Insérez une éventualité concernant les inspections. Une inspection offre une protection à la fois aux vendeurs et aux acheteurs. L'acheteur peut se retirer de la vente si l'inspection constate des dommages non déclarés. En outre, le vendeur peut éviter un procès en révélant des dommages que seul un inspecteur peut être en mesure de trouver. Vous devriez certainement inclure une éventualité concernant une inspection de la maison. Vous devez également indiquer quelles options les parties ont si des problèmes sont découverts:^[14]
   • L'acheteur peut simplement accepter la condition existante et procéder à l'achat.
   • Le vendeur peut corriger la situation et demander à l'inspecteur de certifier que le problème a été corrigé.
   • Les parties peuvent négocier un règlement, tel qu'une réduction du prix d'achat.
   • L'acheteur a la possibilité d'annuler le contrat si aucun accord ne peut être conclu.
4. 4 Inclure une éventualité sur le financement de l'acheteur. Cette éventualité protège l'acheteur afin qu'il ne soit pas obligé d'aller de l'avant avec l'achat s'il ne peut pas trouver l'argent. Vous pouvez inclure différentes éventualités en fonction des circonstances:
   • Une éventualité que l'acheteur obtienne un prêt et fournisse au vendeur une lettre d'engagement du prêteur.^[15]
   • Une éventualité selon laquelle l'acheteur doit être en mesure de vendre sa maison: «Cette offre dépend de la vente et de la fermeture de la propriété de l'acheteur située au 6231 Mullholland Drive, Any City, Californie, 12345 pendant la période de fermeture de la propriété.^[16]
5. 5 Ajouter les garanties du vendeur. Le vendeur doit généralement garantir (promettre) que certaines choses sont vraies. L'acheteur peut se fier à ces promesses et, si la promesse s'avère fausse, résilier le contrat. Les garanties sont également appelées «représentations». Les vendeurs peuvent inclure de nombreuses garanties, telles que les suivantes:^[17]
   • ils transmettront à l'acheteur le titre valable et commercialisable
   • ils achèteront et fourniront une police d'assurance titres
   • la propriété ne viole pas le zonage et d'autres codes
   • il n'y a pas d'empiètement, de servitude ou de retrait sur la propriété
6. 6 Expliquer les options après une rupture du contrat. Si l'une des parties ne respecte pas ses obligations en vertu du contrat immobilier, l'autre partie a généralement des options. Vous pouvez définir ces options dans le contrat.
   • Vous pourriez écrire: «Si l'une des parties ne remplit pas ses obligations en vertu du présent contrat, l'autre partie peut faire l'une des choses suivantes: (1) annuler le contrat, (2) poursuivre en justice pour exécution spécifique et des dommages réels. "^[18]
7. 7 Expliquez comment vous allez résoudre les différends. Parfois, les différends sont mineurs et aucune des parties ne souhaite résilier le contrat ou poursuivre en justice. Vous pouvez convenir dans le contrat immobilier de résoudre ces litiges avant ou après la clôture. Par exemple, vous pouvez accepter de négocier des différends. En médiation, une tierce partie neutre écoute le litige et essaie d’aider les deux parties à parvenir à une résolution.
   • Un exemple de clause de médiation stipulerait: «Tous les litiges relatifs à ce contrat seront d'abord soumis à la médiation. Les parties choisiront conjointement un médiateur et partageront 50 à 50 des coûts de la médiation. Si la médiation échoue, les parties peuvent demander d’autres recours, tels qu’énoncés dans le présent contrat. »^[19]

Partie quatre de quatre:
Finalisation du contrat

1. 1 Décrivez les commissions immobilières. Dans le contrat, vous voulez que le vendeur accepte que la société qui ferme la transaction puisse déduire un pourcentage de la vente et le donner au courtier immobilier à titre de commission. Vous devez identifier le montant, qui pourrait être exprimé en pourcentage du prix d'achat. Si plusieurs courtiers ou sociétés immobilières doivent obtenir une commission, indiquez les informations correspondantes.
   • Le libellé type pourrait se lire comme suit: «Le vendeur autorise la société de fermeture à déduire du vendeur et à payer les commissions suivantes à la clôture: [nom de la société immobilière] recevra 3% du prix d’achat.^[20]
2. 2 Assigner le risque de perte. La propriété pourrait être endommagée après la date de signature du contrat mais avant la date de clôture. Par conséquent, vous devez attribuer le risque de perte à l'une ou l'autre des parties. En règle générale, le vendeur assumera le risque de perte jusqu'à la date de clôture.
   • Vous pourriez écrire: «Si une partie quelconque de la propriété est endommagée ou détruite par une inondation, un tremblement de terre, un incendie, un acte de vandalisme ou un cas de force majeure avant la fermeture, le vendeur supportera le risque de perte ou de dommage. Toutefois, si les coûts de réparation de la perte dépassent 10% du prix d’achat, le Vendeur ou l’Acheteur peut choisir d’annuler ce Contrat en fournissant un avis écrit à l’autre Partie. Les dépôts en argent doivent être retournés à l'acheteur.^[21]
3. 3 Choisissez votre choix de loi. Vous devez inclure une phrase indiquant quelle loi s'appliquera au contrat en cas de litige. Vous devez choisir la loi de l'état où la propriété est située.
   • Par exemple, vous pourriez écrire: «Ce contrat sera régi par les lois de l’État de l’Ohio».^[22]
4. 4 Inclure une clause de fusion. Vous voulez vous assurer que tout le monde comprend que le contrat écrit représente l'accord complet.En conséquence, vous souhaitez inclure une clause de «fusion», qui stipule qu'aucun accord préalable n'est valide.
   • Par exemple, vous pourriez écrire: «Ce contrat contient toutes les conditions, les accords et les engagements entre les parties en ce qui concerne le sujet. Elle remplace les accords, accords et correspondances antérieurs, qu'ils soient écrits ou oraux. Ce contrat représente la déclaration complète de ses termes et ne peut être modifié que par un accord écrit signé par les deux parties. Toute renonciation doit être écrite et ne peut être déduite de son comportement. "^[23]
5. 5 Donnez à l'acheteur un délai pour l'acceptation. Le contrat immobilier doit clairement indiquer le délai pour que l'acheteur accepte l'offre. Après ce moment, l'offre expirera.
   • La langue de l'échantillon pourrait être: «Date et heure d'expiration de l'offre: 3 février 2016. Si cette date et cette heure ne sont pas acceptées, cette offre expirera. A tout moment avant que l’autre partie ne communique son acceptation, le Vendeur peut retirer l’offre et communiquer le retrait à l’autre partie. Le vendeur délivrera alors un avis de retrait.^[24]
6. 6 Inclure les blocs de signature. Il devrait y avoir des blocs de signature pour le vendeur et l'acheteur chacun. Assurez-vous qu'il existe des lignes pour les informations suivantes:^[25]
   • prénom
   • Titre
   • rendez-vous amoureux
   • adresse
   • numéro de fax ou adresse email
7. 7 Montrer le contrat à un avocat. Cet article décrit un contrat immobilier approprié pour une vente de base. Vos besoins peuvent varier. Pour vérifier que vous avez tout inclus, vous devez planifier une réunion avec un avocat spécialisé en droit immobilier qui pourra examiner le contrat et proposer des suggestions.
   • Vous pouvez trouver un avocat spécialisé en immobilier en contactant votre association de barreaux locale ou de l’état et en demandant un renvoi. Visitez l’American Bar Association pour trouver l’association de bars la plus proche de chez vous: http://shop.americanbar.org/ebus/ABAGroups/DivisionforBarServices/BarAssociationDirectories/StateLocalBarAssociations.aspx.
   • Appelez à l'avance et demandez à l'avocat combien il en coûtera pour une révision de contrat.