Louer un espace de vente au détail peut être une tâche ardue lorsque vous lancez une entreprise ou déménagez une entreprise existante. Pour trouver un espace de vente au détail, vous devez estimer combien vous pouvez vous permettre et ensuite trouver des propriétés dans votre fourchette de prix. Vous devez également veiller à comprendre les conditions de location avant de les négocier.

Première partie de cinq:
Recherche de propriétés

  1. 1 Déterminez combien d'espace vous avez besoin. Parcourez les magasins de vos concurrents pour vérifier leur disposition et évaluer la quantité d'espace utilisée. Vos besoins varieront en fonction de votre entreprise, mais en général, vous aurez besoin d'une surface de vente, d'une réserve, de vestiaires, de bureaux et de salles de bains.[1]
    • Vous pouvez estimer vos besoins en matière de ventes à l'aide de ce calcul simple: volume des ventes divisé par les ventes par pied carré.
    • Vous pouvez trouver des ventes au détail moyennes par pied carré sur le site Web de statista.[2]
  2. 2 Estimez ce que vous pouvez vous permettre. Si votre entreprise est déjà opérationnelle, examinez votre performance financière. Si vous n'avez pas encore ouvert votre entreprise, vous devez estimer le montant de votre budget pour votre espace de vente.
  3. 3 Rechercher en ligne Vous voulez trouver quatre ou cinq espaces possibles à louer. Recherchez en ligne des sites Web tels que Loopnet.com, où vous pouvez effectuer une recherche par emplacement, type de propriété, taux de location et taille de l'espace.[3]
    • Il existe également des services d'abonnement, tels que Co-Star. Cependant, vous devrez payer pour les utiliser. Si vous ne trouvez rien à l'aide de recherches gratuites, vous pouvez envisager un service d'abonnement.
  4. 4 Regardez dans le journal. Les propriétaires commerciaux font encore de la publicité dans le journal. Trouvez les petites annonces Habituellement, tout propriétaire qui fait de la publicité dans le journal a également un site Web que vous pouvez visiter. Consultez le site Web pour d'autres propriétés disponibles pour le propriétaire.

Deuxième partie de cinq:
Évaluation de l'espace de vente au détail

  1. 1 Vérifiez le tarif de location. Le loyer pour un espace commercial est généralement calculé par pied carré ou un pourcentage des ventes brutes. Les loyers peuvent aller de 0,90 à plusieurs dollars le pied carré, ou vous pourriez payer 6% des ventes brutes.[4] Le tarif de location doit être répertorié en ligne ou dans les petites annonces. Contactez le bureau de gestion si vous avez des questions.
  2. 2 Vérifiez les taux de criminalité pour la région. Vous voulez que votre entreprise soit située dans une zone sûre, sinon les clients ne visiteront pas. Consultez les statistiques de la criminalité pour la zone à mylocalcrime.com. Vous pouvez effectuer une recherche par code postal.[5]
  3. 3 Trouvez où se trouvent vos concurrents. Certaines entreprises veulent être situées près de leurs concurrents. Un des avantages est que les clients s'arrêtent déjà près de la zone, vous êtes donc assuré du trafic piéton (si vos concurrents réussissent).[6]
    • Cependant, vous ne voudrez peut-être pas être situé trop près de vos concurrents. Il sera difficile de vous distinguer et le public pourrait déjà être fidèle aux entreprises établies.
  4. 4 Rechercher des entreprises complémentaires. Lorsque les gens font leurs courses, ils s’arrêtent dans de nombreux magasins au cours de leur voyage. Par exemple, une personne qui va déjeuner peut s'arrêter dans un magasin de vêtements en cours de route. Vous pouvez bénéficier en situant votre entreprise à proximité d'autres établissements de vente au détail, tels que des cafés ou des restaurants.[7]
    • Les entreprises complémentaires doivent cibler le même groupe démographique que votre entreprise. Par exemple, si vous avez un magasin de vêtements pour enfants, alors être situé près d'une garderie serait idéal. Cependant, il n'est pas idéal d'être situé près d'un bar.
  5. 5 Vérifiez la proximité des transports en commun. Déterminez si vous voulez être situé près des transports en commun, comme la ligne de bus ou une station de métro. En règle générale, plus vous êtes proche des transports en commun, plus il sera facile de circuler près de votre magasin. Cependant, vous devez également tenir compte du type de clientèle que vous espérez atteindre.
    • Par exemple, vous pouvez ouvrir une boutique haut de gamme. Dans cette situation, vous ne voudrez probablement pas être près des transports publics, car les personnes à revenu élevé conduiront généralement.
  6. 6 Visitez l'espace de vente Évitez de vous fier uniquement aux images. Au lieu de cela, arrêtez-vous dans l'espace de vente afin que vous puissiez vous faire une idée. Si possible, contactez le propriétaire et demandez à traverser l'espace.[8]
  7. 7 Confirmez que l'espace est zoné pour votre entreprise. Les lois de zonage limitent les entreprises pouvant opérer dans certaines zones géographiques. Une fois votre recherche affinée, arrêtez-vous au bureau de zonage local pour vérifier si vous pouvez exploiter votre entreprise dans la région.

Troisième partie de cinq:
Embaucher un courtier

  1. 1 Obtenir des références. Vous pourriez ne pas être en mesure de trouver des propriétés par vous-même, que ce soit en ligne ou dans les journaux. Ne t'inquiète pas. Vous pouvez travailler avec un courtier, qui peut trouver une solution adaptée à vos besoins. Obtenir des références à un courtier locataire des manières suivantes:
    • Parlez à votre avocat immobilier. Ils devraient connaître les courtiers locaux.
    • Demandez à quelqu'un qui loue de l'immobilier commercial. Dites-leur que vous cherchez à louer et demandez le nom de leur courtier.[9]
    • Regardez le site Web de Loopnet et cliquez sur «Trouver un courtier».
  2. 2 Renseignez-vous sur les frais du courtier. Les courtiers immobiliers commerciaux facturent généralement environ 3% du total des coûts de location. En conséquence, un bail de cinq ans à raison de 20 000 par an coûterait environ 3 000 dollars en frais de courtage. Cependant, vous pourriez être en mesure de négocier un forfait qui pourrait être inférieur.[10]
    • Beaucoup de propriétaires paient les frais de courtage, alors trouvez-les à l'avance.[11] Si le propriétaire paie, utiliser un courtier est un moyen idéal de vendre de l’espace.
  3. 3 Envisagez de signer un accord de représentation exclusif. Les courtiers veulent généralement que vous travailliez exclusivement avec eux. En conséquence, ils peuvent vous demander de signer un contrat de représentation, dans lequel vous acceptez de payer leurs frais de courtage même si vous trouvez une propriété par vous-même. Déterminez si c'est votre meilleure option.[12]
    • Par exemple, vous pouvez signer cet accord si vous avez une grande confiance dans la capacité du courtier à vous trouver une propriété, ou s'il n'y a pas beaucoup d'espace de vente disponible dans votre ville.[13]
    • Considérez plutôt un accord non exclusif, dans lequel vous payez des frais au courtier uniquement s’ils vous trouvent effectivement une propriété.

Partie quatre de cinq:
Négocier votre bail

  1. 1 Demandez à un agent de crédit-bail une proposition. Une fois que vous avez trouvé un espace commercial que vous souhaitez louer, appelez l'agent de crédit-bail. Vous pouvez trouver le numéro de téléphone en ligne ou dans l'annuaire téléphonique. Demandez une proposition.
    • Si possible, demandez des propositions pour au moins deux propriétés différentes. De cette façon, vous pouvez jouer les deux propriétaires les uns contre les autres.[14] Vous serez en position de négociation plus forte si vous avez plus d'une option.
  2. 2 Demandez à un avocat d'examiner le bail. Avant de négocier votre bail, vous devriez demander à un avocat de le vérifier. Si vous n'avez pas déjà un avocat, obtenez une recommandation de votre association de barreau locale ou de l'état.[15] Appelez-les et planifiez une consultation. Dites-leur que vous avez un bail et que vous avez besoin d'aide pour le comprendre.
    • Vous pouvez économiser beaucoup de temps et d’argent en faisant venir un avocat au tout début. Un avocat peut également vous aider à négocier si cela vous met mal à l'aise.
  3. 3 Déterminer la durée du bail. Généralement, un bail de commerce de détail dure au moins trois ans et certains baux commerciaux durent de cinq à dix ans. Cependant, vous pourriez vouloir un bail plus court avec le droit de renouveler. De cette façon, vous pouvez sortir du bail si votre entreprise ne réussit pas, mais vous pouvez toujours renouveler si l'espace fonctionne pour vous.[16]
    • Les propriétaires préfèrent généralement des baux plus longs, ils peuvent donc résister à le raccourcir pour vous.
  4. 4 Identifier comment le loyer est calculé. Lisez la proposition pour savoir comment le propriétaire calcule le loyer. Par exemple, vous pouvez être facturé en fonction de la superficie ou du pourcentage de vos ventes brutes.
    • Regardez également comment les augmentations de loyer sont traitées. Les propriétaires tentent généralement d'augmenter le loyer chaque année. Assurez-vous de comprendre comment toute augmentation est calculée. Par exemple, le loyer pourrait augmenter avec l'indice des prix à la consommation.[17]
  5. 5 Vérifiez qui paie pour les dépenses. Votre coût total comprend plus que le loyer. Au lieu de cela, il comprend généralement d'autres dépenses, dont le locataire est responsable.[18] Découvrez qui va payer pour ce qui suit:[19]
    • électrique
    • plomberie
    • chaleur
    • climatisation
    • enlèvement des ordures
    • espaces communs
    • Assurance
    • impôts fonciers
  6. 6 Obtenir les droits de signalisation. Si vous souhaitez installer des panneaux, vous devez vérifier que le bail vous le permet. Vérifiez également les restrictions de signalisation et assurez-vous que vous êtes à l'aise avec elles. Les restrictions limiteront les endroits où vous pouvez mettre de la signalisation et la taille de vos enseignes.
    • En règle générale, plus vous êtes important en tant que locataire, plus vos droits de signalisation sont élevés. Par exemple, les locataires les plus importants peuvent généralement obtenir une signalisation «de construction supérieure», visible pour les blocs autour.
    • Les locataires moins importants peuvent obtenir une «signalisation sourcilière» visible au-dessus de l’entrée principale.
  7. 7 Vérifiez si vous pouvez rénover l'espace. Vous devrez peut-être remodeler l'espace de vente. Les propriétaires prévoient cela et incluent des dispositions de «construction» dans leurs contrats de location. Vérifiez quelles améliorations peuvent être apportées et qui les paiera.[20] Dans un bail plus long, le propriétaire pourrait accepter de payer pour des modifications à l’espace.[21]
  8. 8 Obtenez le droit de sous-louer l'espace. Beaucoup de propriétaires ne veulent pas que vous sous-louiez l'espace à quelqu'un d'autre. Cependant, une clause de sous-location peut vous protéger si vous ne pouvez plus payer votre loyer et devez quitter les lieux.[22]
    • Si le propriétaire veut un bail plus long, alors demandez un droit de sous-louer la propriété. C'est un compromis équitable.
  9. 9 Examinez la clause de plan de sortie. Si vous devez annuler le bail plus tôt, vous pouvez vous attendre à payer une pénalité. Essayez de négocier une pénalité aussi petite que possible, par exemple deux ou trois mois de loyer.[23]
  10. 10 Vérifiez pour une clause d'utilisation exclusive. Cette clause aide à garder vos concurrents loin de votre magasin en interdisant à votre propriétaire de louer un espace à l'un d'entre eux.[24] En tant que locataire, essayez d'obtenir une clause d'utilisation exclusive large.
    • Par exemple, vous pourriez diriger un studio de yoga. Vous voudrez exclure d'autres studios de yoga, mais vous voudrez peut-être également exclure toutes les autres activités liées au conditionnement physique.[25]

Partie cinq de cinq:
Clôture de la transaction

  1. 1 Rédiger et soumettre une contre-offre. Après avoir évalué la proposition du propriétaire, vous devez rédiger votre propre contre-proposition. Soyez agressif dans votre contre-offre initiale. Vous êtes peu susceptible d'obtenir tout ce que vous demandez. Cependant, vous n'obtiendrez aucune concession à moins de les demander.[26] Demandez un tarif de location inférieur, une durée de location plus courte et une clause d'utilisation exclusive large.
    • Dans votre contre-offre, mentionnez que vous négociez également avec un autre propriétaire. Cette nouvelle pourrait inciter le propriétaire à vous donner autant de concessions que possible.
  2. 2 Signez une garantie personnelle. La plupart des propriétaires vous demanderont de garantir personnellement le bail. Cela signifie que si votre entreprise ne peut pas payer le bail, alors le propriétaire peut vous contacter personnellement pour payer. Si vous êtes une petite entreprise sans antécédents de crédit, vous pouvez vous attendre à signer une garantie personnelle.[27]
  3. 3 Effectuer le paiement. De nombreux propriétaires commerciaux s’attendent à recevoir un dépôt de garantie et / ou un loyer prépayé. Vous pouvez vous attendre à deux mois de loyer à titre de dépôt de garantie et à un à trois mois de loyer payé à l'avance.[28]