Comment effectuer un échange 1031

Normalement, lorsque vous vendez des biens détenus à des fins d’investissement ou à des fins commerciales pour une valeur supérieure à celle que vous avez initialement payée, tout gain réalisé sur la vente sera soumis à l’impôt sur les gains en capital. Toutefois, une bourse de la section 1031, également appelée échange à imposition différée, vous permet de vendre un bien et d’acquérir un bien de remplacement au moyen d’une méthode d’échange, vous permettant ainsi de reporter l’impôt sur les gains en capital résultant de la vente initiale.^[1] Cela vous permet, en effet, de réinvestir le produit de la vente sans avoir à payer de taxes supplémentaires et peut donc être un puissant outil économique si vous l'utilisez correctement. Ainsi, par exemple, si vous possédez une propriété locative (par exemple, un appartement) que vous souhaitez vendre parce que vous souhaitez acheter une propriété similaire dans un endroit différent (par exemple, parce que vous déménagez ou que vous souhaitez prendre avantage d'un marché du logement favorable), un échange 1031 peut vous aider à le faire tout en reportant l'impôt sur les plus-values.

Première partie de deux:
Effectuer un échange 1031

1. 1 Envisagez d'embaucher des professionnels pour vous aider. Afin d'effectuer un échange 1031 et de naviguer en toute sécurité dans les complexités des dispositions pertinentes de l'Internal Revenue Code, vous devez soit (1) avoir une compréhension approfondie des parties du Code des États-Unis régissant les échanges 1031 à imposition différée^[2] ou (2) trouvez un professionnel qualifié pour vous aider. Étant donné que les lois fiscales changent et que de nouvelles réglementations fiscales sont émises périodiquement, le meilleur moyen de réussir un échange 1031 est de faire appel à un professionnel.^[3]
   • Un avocat, un fiscaliste ou un comptable vous aidera non seulement à comprendre exactement ce que vous devez faire pour effectuer un échange 1031 valide, mais vous permet également de vous assurer que vous ne faites aucune erreur pendant le processus.
   • Un agent immobilier sera également utile, surtout s'il a participé à un échange 1031 auparavant, et doit savoir quelle langue insérer dans les contrats pertinents pour que l'échange se déroule le mieux possible.
   • Dès que vous décidez de procéder à un échange au 1031, assurez-vous d'informer les professionnels avec lesquels vous travaillerez pendant l'échange (par exemple, votre mandataire, votre agent immobilier, etc.) de votre intention afin qu'ils puissent vous assister la transaction.
2. 2 Trouvez un acheteur pour la propriété que vous souhaitez vendre. Cette propriété, communément appelée la «propriété abandonnée», parce que c'est la propriété que vous renoncerez en échange d'une autre, est la propriété que vous échangerez contre une autre dans le cadre de cette transaction afin de différer les impôts sur les gains en capital.^[4] Votre prochaine étape consiste alors à trouver quelqu'un qui est prêt à acheter votre propriété au montant auquel vous souhaitez le vendre.
   • Une fois que vous avez trouvé une personne disposée à acheter votre propriété abandonnée, vous concluez une convention d'achat / vente avec l'acheteur.
3. 3 Insérer une clause spéciale dans le contrat d'achat et de vente. Pour faciliter l'échange 1031, vous devrez insérer une langue spéciale faisant référence à l'échange 1031 dans le contrat d'achat et de vente pour votre propriété abandonnée.^[5] Vous pouvez le faire vous-même, si vous décidez de rédiger l'accord vous-même. Si vous avez engagé les services d'un avocat pour effectuer la transaction et rédiger le contrat, demandez-lui d'inclure la langue 1031.
   • Cette clause du contrat devrait se lire comme suit: "l’acheteur comprend qu’il est dans l’intention du vendeur d’utiliser cette transaction dans le cadre d’un échange 1031, et accepte de coopérer avec le vendeur pour le faire."
   • Ceci est important car l’Acheteur devra signer certains documents d’échange pour que vous puissiez compléter votre échange 1031 avec succès.^[6]
4. 4 Sélectionnez un intermédiaire qualifié. Un aspect clé d'un échange 1031 est que vous ne vendez pas simplement une propriété et que vous utilisez ensuite le produit de cette vente pour en acheter une autre. Au contraire, la vente de la propriété abandonnée et l'achat du bien de remplacement sont effectués en une seule transaction. Pour ce faire, vous utiliserez généralement ce que l'on appelle un "intermédiaire qualifié" - un tiers qui traitera les fonds tout au long de l'échange - pour mener la transaction.^[7]
   • Généralement, vous utiliserez soit une banque^[8] ou un cabinet d'avocats^[9] en tant qu'intermédiaire qualifié.
5. 5 Conclure un accord d'échange avec l'intermédiaire qualifié. Une fois que vous avez identifié un intermédiaire qualifié que vous souhaitez utiliser, vous concluez un accord d'échange avec l'intermédiaire qualifié. Cet accord permettra à l'intermédiaire de recevoir les fonds provenant de la vente de vos biens abandonnés, de détenir ces fonds et, éventuellement, de les utiliser pour acheter votre propriété de remplacement.^[10]
   • La raison en est que, pour bénéficier des avantages de report d’imposition d’une bourse 1031, vous ne devez pas contrôler directement les fonds provenant de la vente de vos biens cédés, sinon l’IRS les traitera comme une vente et un achat ultérieur. un échange 1031.^[11]
   • Cet accord devrait prévoir que vous céderez à votre intermédiaire les droits du vendeur sur la propriété cédée et les droits de l'acheteur pour le bien de remplacement, afin qu'il puisse agir en votre nom sans jamais contrôler directement les fonds impliqués dans l'échange.^[12]
   • Vous devez conclure cette entente avec un intermédiaire qualifié avant la date de clôture de la vente de la propriété abandonnée.^[13]
6. 6 Identifiez une propriété ou des propriétés que vous souhaitez acheter. Cette propriété, communément appelée la «propriété de remplacement», parce que c'est la propriété qui remplacera votre propriété abandonnée, est la propriété que vous allez acquérir avec le produit de la vente de votre propriété cédée afin de différer les gains en capital. taxes.Vous devez identifier le bien / les biens de remplacement par écrit, signer le document et le livrer à votre intermédiaire qualifié dans le délai de 45 jours.^[14]
   • Vous pouvez identifier jusqu'à trois propriétés de remplacement potentielles, quelle que soit leur valeur. Si vous souhaitez acquérir plus de trois propriétés de remplacement, vous pouvez identifier plus de trois propriétés de remplacement potentielles, à condition que la juste valeur marchande totale de vos propriétés identifiées ne dépasse pas 200% du prix de vente de votre propriété abandonnée.^[15]
   • Cette propriété / propriété de remplacement doit avoir une juste valeur marchande supérieure ou égale à votre propriété abandonnée pour que la bourse soit entièrement à l'abri de l'impôt.^[16]
   • Si le bien de remplacement est un bien immobilier, vous devez fournir l'adresse postale et le nom de la propriété dans votre pièce d'identité écrite.
   • Vous disposez de 45 jours à compter de la vente de votre propriété abandonnée pour sélectionner et identifier des biens de remplacement.
7. 7 Demandez à votre intermédiaire qualifié de conclure une convention d'achat et de vente avec le vendeur de votre propriété de remplacement. L'étape suivante consiste à demander à votre intermédiaire de conclure un contrat de vente avec le vendeur de votre bien de remplacement. Selon votre accord d'échange, votre intermédiaire utilisera les fonds reçus de la vente de votre propriété abandonnée pour acheter le bien de remplacement. Le vendeur vous notifiera la propriété, recevra le paiement de l’intermédiaire, puis vous recevrez votre propriété de remplacement.^[17]
   • Ce contrat d'achat et de vente doit inclure une langue spécifique 1031, similaire au contrat d'achat et de vente pour votre propriété abandonnée.
   • Vous devez effectuer l'échange et recevoir le titre de propriété de votre bien de remplacement dans les 180 jours suivant la vente de votre bien abandonné ou la date d'échéance de la déclaration de revenus pour l'année au cours de laquelle ces biens ont été vendus.^[18]
8. 8 Fichier IRS Form 8824. Après avoir terminé l'échange, pour recevoir l'avantage de report d'impôt de l'échange, vous devez remplir et déposer le formulaire IRS 8824 - Échanges en nature - au cours de l'année d'imposition au cours de laquelle l'échange a eu lieu.^[19]
   • Ce formulaire est disponible en ligne via le site Web de l'IRS.^[20]
9. 9 Conformez-vous aux exigences applicables en matière de déclaration par l'État. Un échange de la section 1031 est un produit de la loi fédérale, ce qui explique pourquoi vous devez signaler un tel échange à l'IRS. Certains États, comme la Californie, ont également des exigences en matière d’état d’état pour 1031 échanges effectués sur leur territoire.^[21] Vous devrez remplir et soumettre un formulaire supplémentaire pour que votre échange 1031 soit conforme aux lois de votre état.
   • La législation fiscale est assez complexe et la meilleure façon de savoir si votre État doit présenter une déclaration 1031 est de consulter un avocat fiscaliste expérimenté.
   • Vous pouvez également essayer de rechercher cette information en ligne en utilisant la phrase "<> 1031 rapports "et en examinant les résultats pour voir si des sites Web d’États fournissent des formulaires à des fins de rapports d’État.^[22]

Deuxième partie de deux:
Éviter les problèmes avec votre échange 1031

1. 1 Assurez-vous que l'échange se fait entre des propriétés "similaires". Pour que votre échange 1031 soit valide, l'échange doit se faire entre des propriétés du même type ou du même type. La qualité ou le niveau d'amélioration de la propriété n'est pas un facteur. En règle générale, tous les biens immobiliers (c’est-à-dire les terrains et / ou les bâtiments) sont considérés comme étant de même nature que tous les autres biens immobiliers.^[23] Parmi les exemples qui satisfont à ce type d’exigence d’échange de même nature, citons:^[24]
   • Terrain non utilisé en échange d'un bien locatif.
   • Un logement locatif unifamilial en échange d'un immeuble locatif multifamilial.
   • Espace de vente en échange d'un hôtel.
   • Une ferme / ranch en échange d'un terrain de golf.
   • Prenez note que les biens immobiliers situés aux États-Unis ne sont jamais de même nature que les biens immobiliers situés à l'extérieur des États-Unis.^[25]
   • Si vous ne savez pas si les biens échangés sont de même nature, ou si vous avez des questions à ce sujet ou l'une des exigences suivantes, considérez les avantages de payer une somme (relativement) minime pour conseil d'un professionnel au lieu de découvrir plus tard que votre échange était invalide et que tous les gains associés sont entièrement imposables.
2. 2 Faites preuve de prudence lorsque vous échangez des biens personnels. Bien que l’exigence de «même nature» soit relativement floue en ce qui concerne les biens immobiliers, les exigences en matière d’échange de biens personnels sont beaucoup plus strictes.^[26] Par exemple, les voitures et les camions, alors que les deux véhicules ne sont pas considérés comme tels en ce qui concerne l'IRS.
   • Si vous envisagez un échange de 1031 impliquant des biens personnels, assurez-vous de demander l'avis d'un avocat ou d'un comptable fiscal qualifié pour savoir si la propriété que vous envisagez d'échanger satisfait à l'exigence de même nature.
3. 3 Assurez-vous que les propriétés impliquées dans l'échange répondent aux exigences d'utilisation de 1031. Pour que les biens soient échangés via le chapitre 1031, toutes les propriétés impliquées dans l'échange doivent être détenues soit pour (1) être utilisées dans un commerce ou une entreprise, soit (2) investir.^[27] Si la propriété est principalement utilisée pour des raisons personnelles, comme une résidence principale ou une maison de vacances, vous ne pouvez pas l'utiliser pour effectuer un échange 1031.
4. 4 Assurez-vous que les propriétés impliquées dans l'échange ne sont pas exclues. Certains types de biens sont spécifiquement exclus des échanges 1031 et vous devez vous assurer que l’échange prévu n’implique aucun de ces types de propriétés. Elles sont:^[28][29]
   • Stocks ou stocks dans le commerce (c’est-à-dire biens détenus principalement à des fins de vente).
   • Stocks, obligations ou billets.
   • Autres titres ou dettes.
   • Intérêts de partenariat
   • Certificats de confiance.
5. 5 Faites attention aux délais pertinents. Un échange 1031 doit respecter deux délais importants.Si vous ne respectez pas strictement ces délais, votre échange 1031 sera invalide. Il est peu probable que vous puissiez recevoir une prolongation dans l'un ou l'autre de ces délais.^[30]
   • N'oubliez pas que vous avez 45 jours à compter de la date de clôture de la vente de votre propriété abandonnée pour identifier les biens / propriétés de remplacement potentiels et que vous devez généralement effectuer l'échange dans les 180 jours suivant cette date.
   • Ces délais incluent les jours ouvrables, les jours fériés et les week-ends.^[31]