Bien que les désaccords entre un propriétaire et un locataire puissent souvent être résolus sans action en justice, il arrive que le propriétaire ait peu ou pas d'autre choix que de recourir à l'expulsion pour remédier à la situation. Le processus d'éviction en Ohio est conçu pour être relativement rapide. Cependant, pour réussir à expulser un locataire, il est important de suivre la procédure appropriée. Ici, une certaine aide à la compréhension des exigences pour expulser un locataire résidentiel en Ohio.

Première partie de deux:
Comprendre la loi des locataires de l'Ohio

  1. 1 Comprenez vos obligations en tant que propriétaire. Le processus d'expulsion d'un locataire en Ohio est régi par le code révisé de l'Ohio, qui régit également vos obligations en tant que propriétaire. Que vous ayez un bail écrit ou non, les propriétaires sont liés par certaines obligations en vertu de la loi de l’Ohio. La compréhension de ces obligations est importante car votre non-respect pourrait être la raison pour laquelle votre locataire n'a pas payé son loyer à temps ou pas du tout. La loi de l'Ohio exige que les propriétaires:[1]
    • Se conformer aux codes de logement, de santé et de sécurité des bâtiments.
    • Effectuer les réparations nécessaires pour maintenir une condition vivante pour les locataires.
    • Fournir de l'eau courante, ainsi que des quantités raisonnables de chaleur et d'eau chaude.
    • Fournir et entretenir les services nécessaires à l'élimination appropriée des déchets.
    • Assurez-vous que toutes les zones communes sont hygiéniques et sûres.
    • Suivez les procédures d'expulsion appropriées.
  2. 2 Vérifiez votre code municipal. La plupart des villes ont leurs propres codes municipaux qui peuvent différer de la loi de l'État. Vérifiez votre code municipal pour voir s'il existe des différences relatives aux problèmes des locataires. Sachez que la loi de l’Ohio n’autorise pas l’existence d’un code municipal s’il entre en conflit avec la loi de l’État ou si le code municipal réglemente les questions déjà régies par la loi de l’État.[2] Pour cette raison, la plupart des codes municipaux ne s'écarteront pas de la loi de l'État de manière substantielle.
    • Cependant, le code des ordonnances de Cincinnati prévoit une présomption de représailles dans une expulsion si certains seuils sont respectés.[3] La même présomption n'existe pas en droit étatique.
  3. 3 Passez en revue le bail que vous avez avec le locataire. Vérifiez votre bail pour voir quand il se termine. Si la location prend fin bientôt, vous pourrez peut-être faire sortir le locataire sans expulser, ce qui vous permettra de louer l'unité à quelqu'un d'autre pour que vous puissiez commencer à recevoir un revenu de location. Comprenez la relation juridique que vous avez avec votre locataire afin de vous assurer que le motif de non-paiement de votre locataire n'est pas couvert par le bail.[4]
    • Les locataires ont le droit de retenir le loyer lorsque les conditions des lieux violent la loi, les codes juridiques ou le contrat de location. Le locataire doit d'abord envoyer un avis écrit au propriétaire décrivant les omissions spécifiques, les actes ou les violations du code qui ont donné lieu à la violation. Le locataire peut retenir le loyer si le propriétaire ne fixe pas la ou les conditions à l'origine de la violation dans un délai raisonnable.
  4. 4 Protégez-vous des recours légaux. Comprenez qu'un locataire ne peut être expulsé que lorsque le bail du locataire prend fin pour certains actes ou omissions. Ces motifs d’expulsion incluent, mais ne sont pas limités à:[5]
    • Défaut de payer le loyer
    • Non-respect de toute autre condition du bail. Les violations typiques de la durée du bail concernent le nombre d'occupants autorisés pour un local loué, l'utilisation de locaux loués à des fins commerciales et résidentielles, ainsi que la modification des locaux loués sans le consentement du propriétaire / propriétaire.
    • Violation de la législation de l'Ohio sur les drogues (c'est-à-dire l'utilisation ou la vente de drogues dans les locaux loués) par le locataire, les membres du ménage du locataire ou les invités.
    • Violation des obligations légales du locataire en vertu de la loi de l'Ohio, lorsqu'une telle violation affecte la santé et la sécurité et que des corrections n'ont pas été apportées après un préavis de 30 jours.
  5. 5 Ne vous engagez pas dans des mesures d’auto-assistance. Un locateur ne peut pas changer les serrures ni annuler les services publics pour encourager un locataire à partir. Un propriétaire ne peut pas non plus retenir des services ou accéder à la propriété locative pour encourager le paiement du loyer.[6]

Deuxième partie de deux:
Dépôt d'une plainte d'expulsion

  1. 1 Pensez à consulter un avocat. Des ressources gratuites sont disponibles auprès des tribunaux et de diverses organisations pour aider à sensibiliser les propriétaires et les locataires aux procédures d'expulsion. Ne pas suivre les procédures d'expulsion appropriées pourrait sérieusement compromettre les chances de succès d'un propriétaire ou, à tout le moins, faire en sorte que le processus prenne beaucoup plus de temps que ce qu'il aurait été. Par conséquent, les propriétaires devraient sérieusement envisager de consulter un avocat avant de commencer le processus d'expulsion. Voir Trouver un bon avocat pour plus d'informations sur la recherche d'un avocat.[7]
  2. 2 Fournir au locataire un avis de départ. Avant de déposer une demande d'expulsion auprès d'un tribunal de l'Ohio, un avis écrit doit être fourni à votre locataire. Lorsque vous expulsez en raison du non-paiement du loyer, un préavis de trois jours au moins peut être donné, tandis que pour les autres raisons de non-paiement, le locataire doit avoir un préavis de trente jours pour corriger la violation (Cependant, la plupart des tribunaux exigeront toujours un préavis de trois jours à la fin du préavis de 30 jours).[8]
    • Un avis doit être donné au locataire personnellement. Un avis peut être laissé à la résidence du locataire, ou envoyé au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception, afin que vous ayez une preuve de notification qui peut être fournie au tribunal.
    • Cet avis doit comprendre la langue suivante, imprimée ou écrite de manière évidente: «On vous demande de quitter les lieux, si vous ne partez pas, une action d’expulsion peut être intentée contre vous. Si vous avez des doutes quant à vos droits et obligations juridiques en tant que locataire, il est recommandé de demander une assistance juridique. »
  3. 3 Attendez au moins trois jours ouvrables avant d'engager une procédure d'expulsion judiciaire. Le locataire n'est pas obligé de déménager pendant cette période. Si le locataire ne quitte pas et que le (s) problème (s) à l'origine de l'avis de congé ne sont pas résolus dans les trois jours, le propriétaire peut engager une procédure d'expulsion.[9]
  4. 4 Déposer une plainte d'expulsion auprès du tribunal. Une action d'expulsion est plus formellement appelée Action pour saisie forcée et détention. À titre d'exemple, le tribunal municipal de Middletown a un formulaire pour une action en saisie forcée et un internaute dans son «dossier d'expulsion». D'autres tribunaux peuvent avoir leurs propres formulaires.
    • Vous pouvez déposer une plainte d'expulsion sans l'assistance d'un avocat si vous êtes le propriétaire de l'actif loué.
    • Pour intenter une action, le propriétaire doit remettre au greffier du tribunal la plainte relative à l'expulsion, une copie de l'avis de trois jours ou de trente jours, ainsi que la taxe de dépôt. Une fois l'action intentée, le tribunal notifiera au locataire une citation et la plainte.
  5. 5 Terminez le processus judiciaire. Une audience sera programmée au plus tôt sept jours après la signification de la convocation et la plainte sur le locataire.
    • Si le locataire ne se présente pas à l'audience, le propriétaire recevra probablement un jugement par défaut en sa faveur.
    • Les deux parties ont le droit de demander un procès devant jury.
    • Si le propriétaire reçoit un jugement par défaut, ou si le locataire comparaît et que le tribunal se prononce en faveur du propriétaire, le locataire aura jusqu'à 10 jours pour retirer tous les biens personnels des lieux. Certains tribunaux accordent moins de temps pour la date de départ.
    • Si le locataire ne retire pas la propriété dans le délai imparti par le tribunal, le propriétaire peut demander à un huissier de justice ou au personnel chargé de l'application de la loi d'enlever les biens personnels du locataire sur le trottoir ou l'entreposage, selon la juridiction. Le propriétaire doit généralement payer des frais pour ce service.